犀牛手札465:地狱天堂相距8公里(多伦多两社区房产投资,公寓比独立屋10年高10倍!)

你好,我是犀牛。在上一期文章,咱们一起回顾了最新的房地产报告,我们一起看了刚过去这个月、最新的房地产形势、最新的成交价、成交量、房地产趋势是向上还是下。咱们还看了在整个大多地区最吸引资金的地区在哪里。

在做完这份报告之后,我突然有了一个想法:咱们能看到目前最吸引资金的地方,但是,是不是说明如果我们现在投资,就要追这些热点呢?

为了解决这个疑问,我找来了最新的多伦多房地产最新的HPI数据,做了一份报告。

今天这期文章《犀牛手札465》,我邀请你跟我一起推演,一起来看看如果有一笔钱放在多伦多的房地产市场上,这笔钱应该投在哪一种房型、哪一个社区、多长时间。做了这几种不同的投资一段时间之后,投资收益率有什么不一样?

我第一个比较好奇的事情是,如果这笔钱在多伦多地区投资房地产,投资哪种房型投资回报率最高?我选了几种比较主流的房型,包括一层的独立屋、两层的独立屋、两层的半独立屋、镇屋和公寓。为了比较简单的表述投资回报率,主要用价格的升值来表示。

犀牛手札465

如图所示,如果在一年之内投资了一层的独立屋,升值14.28%;两层的独立屋是12.41%;两层的半独立屋是12.88%,镇屋是13.30%,公寓是8.11%。如果资金放三年,一层的独立屋升值15.93%,层的独立屋升值14.76%,两层的半独立屋升值19.05%;镇屋升值22.72%;公寓升值27.91%。如果我把这个钱放5年,那么一层的独立屋升值53.3%,两层的独立屋升值50.16%,两层半独立屋升值53.21%,镇屋升值67.43%,公寓5年的升值76.57%。如果钱放10年,一层的独立屋132.03%,两层的独立屋120.66%,两层的半独立屋125.68%,镇屋138.15%,公寓119.60%。

下面我想跟你来做另外一个推演:如果把钱投在咱们经常会投的两层的独立屋上面,投在哪个区域升值最多呢?

2层独立屋投资表现 1 多伦多地产犀牛

从图中我们看到,如果把钱投在多伦多市区,一年的平均升值是11.55%;三年的平均升值是16.67%;5年的平均升值是45.79%;10年的平均升值是107.89%。而Orangeville一年是16.71%、三年是22.81%、5年是77.82%、10年150.83%。Brampton一年是12.30%、三年是23.75%、5年是63.97%,10年是133.97%。密西沙加一年是10.51%、三年是17.1%、5年是47.97%,10年是109.79%、Burlington一年的升值是19.5%,三年是34.86%,5年是65.30%,10年是139.1%。Oakville一年是12.53%,三年是12.57%,5年是48.95%,10年是113.57%。旺市、万锦、列治文山Pickering、Ajax和Whitby感兴趣的朋友自己看图吧。

2层独立屋投资表现 2 多伦多地产犀牛

接下来我想跟你再一起看看,如果有一笔钱投在大多伦多的房地产市场上,假设这笔钱只投两种房型,也就是咱们最经常说的两层的独立屋还有公寓,那么最好的情况什么样,最差的情况什么样?

10年投资不同地区最好和最坏的结果 2层独立屋 多伦多地产犀牛

如图所示,如果投资的是两层的独立屋,那么最好的区域就是E01的Greenwood-Coxwell,10年增值了167.97%;如果我把这个钱投在多伦多市区,最差的是W08的Princess-Rosethorn,整个10年的增幅只有22.81%。如果把这笔钱投在北部,最好的区域是Orangeville,增幅150.83%;最差的地方是Rural Essa,10年增值86.98%。如果我把这笔钱投在密西沙加,最好的社区叫Malton一共10年涨了136.73%;最差的社区Streetsville涨了92.49%。如果我把这笔钱投Oakville,那么10年最好的社区涨了138.2%,叫College Park;最差的情况涨了87.25%社区叫 Old Oakville。如果我把这笔钱投在旺市,那么10年最好的地方,涨了149.56%,这个社区叫East Woodbridge,最差的社区只涨了33.56%这个社区叫做Kleinburg。如果我把这笔钱投在万锦的两层独立屋,最好的社区涨了154.04%,而最差的社区涨了106.22%,社区是 Cathedral Town,也就是咱们经常说的大教堂镇。如果我把这笔钱投在列治文山,那么最好的社区涨了147.2%这个社区是Bayview Hill,也就是咱们经常说的富豪山庄;最差的社区涨了84.14%,这个社区叫做Rural Richmond Hill。如果我把这笔钱投在东部的杜兰郡,那么最好的社区涨了191.89%,这个社区是Oshawa的 Lakeview,最差的社区涨了106.86%,这个社区是Rural Pickering。

所以如果是投资这种两层的独立屋,在10年尺度上,投资最好的地方第一是杜兰郡的Oshawa的 Lakevie社区,几乎翻了两倍;第二个地方就是市区的E01的Greenwood-Coxwell,涨了188%。如果你不小心把钱投在了多伦多市区的W08的Princess-Rosethorn,10年才涨了22.81%,就比较惨了。

下面咱们再来比较一下如果是投资公寓是什么情况。

10年投资不同地区最好和最坏的结果 公寓 多伦多地产犀牛

如图所示,在多伦多市区,投资公寓最好的地方是C03的Humewood-Cedarvale,10年时间涨了275.97%;最差的地方是W06的New Toronto才涨了47.2%。在密西沙加10年涨得最好的地方是213.19%,最差的地方涨了111.06%。最好的地方是Clarkson,最差的地方叫Port Credit。Oakville,公寓方面,10年涨得最好的地方涨了132.67%,叫 Bronte West;而最差的地方叫Uptown Core,只涨了92.01%。旺市10年公寓涨得最好的地方叫Brownridge,涨了117.04%;最差的地方是Maple只涨了85.83%。在万锦公寓长得最好的地方是Thornhill,涨了127.25%;而最差的地方是Grandview只涨了76.27%。Richmond Hill10年公寓涨得最好的地方是South Richvale,南硅谷,涨了138.43%;而最差的地方是Jefferson只涨了81.15%。在东部的杜兰郡,公寓10年涨的最好的地方是Pickering的Bay Ridges,涨了229.71%;最差的地方是Oshawa的O’Neil,涨了109.44%。

咱们很多人都说,投资就得投资独立屋,价值大涨的多,但是从刚才这几张图中,咱们可以看出来,投资公寓要比投资独立屋要好很多。有好几个地方的公寓都是能超过了200%,而独立屋最好的也没到200%。最差的地方,就更明显了,投资两层的独立屋,如果你选错了社区,那么10年,你可能才赚了22%,而投资公寓最差的地方,是47%。虽然也不怎么样,但是至少比你投独立屋要好。

另外从这个表上还可以看出来,如果你选择不同区域有错误,那么你的损失可能非常大的。比如说你当时选了多伦多市区W08的Princess-Rosethorn,那么你可能才有22%的升值;但如果你选了多伦多市区C03的公寓,你反而有275.97%的升值,这是多大的一个反差!10多倍啊!

所以咱们在投资的时候,不能把自己的固有的观念,放在投资上面,要去客观的分析不同产品、不同社区的升幅涨幅,然后再确定自己的投资方向。不能光是人云亦云,光听别人说什么地方好我们就去投。另外,某一个产品有可能这时候好,在你投的那时候却可能并不好。

另外,犀牛专门录制了一个视频节目,欢迎访问犀牛的YouTube和西瓜视频观看影片。本文完成于2020年10月18日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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