犀牛手札465：地狱天堂相距8公里（多伦多两社区房产投资，公寓比独立屋10年高10倍！）
你好，我是犀牛。在上一期文章，咱们一起回顾了最新的房地产报告，我们一起看了刚过去这个月、最新的房地产形势、最新的成交价、成交量、房地产趋势是向上还是下。咱们还看了在整个大多地区最吸引资金的地区在哪里。
在做完这份报告之后，我突然有了一个想法：咱们能看到目前最吸引资金的地方，但是，是不是说明如果我们现在投资，就要追这些热点呢？
为了解决这个疑问，我找来了最新的多伦多房地产最新的HPI数据，做了一份报告。
今天这期文章《犀牛手札465》，我邀请你跟我一起推演，一起来看看如果有一笔钱放在多伦多的房地产市场上，这笔钱应该投在哪一种房型、哪一个社区、多长时间。做了这几种不同的投资一段时间之后，投资收益率有什么不一样？
我第一个比较好奇的事情是，如果这笔钱在多伦多地区投资房地产，投资哪种房型投资回报率最高？我选了几种比较主流的房型，包括一层的独立屋、两层的独立屋、两层的半独立屋、镇屋和公寓。为了比较简单的表述投资回报率，主要用价格的升值来表示。
如图所示，如果在一年之内投资了一层的独立屋，升值14.28%；两层的独立屋是12.41%；两层的半独立屋是12.88%，镇屋是13.30%，公寓是8.11%。如果资金放三年，一层的独立屋升值15.93%，层的独立屋升值14.76%，两层的半独立屋升值19.05%；镇屋升值22.72%；公寓升值27.91%。如果我把这个钱放5年，那么一层的独立屋升值53.3%，两层的独立屋升值50.16%，两层半独立屋升值53.21%，镇屋升值67.43%，公寓5年的升值76.57%。如果钱放10年，一层的独立屋132.03%，两层的独立屋120.66%，两层的半独立屋125.68%，镇屋138.15%，公寓119.60%。
下面我想跟你来做另外一个推演：如果把钱投在咱们经常会投的两层的独立屋上面，投在哪个区域升值最多呢？
从图中我们看到，如果把钱投在多伦多市区，一年的平均升值是11.55%；三年的平均升值是16.67%；5年的平均升值是45.79%；10年的平均升值是107.89%。而Orangeville一年是16.71%、三年是22.81%、5年是77.82%、10年150.83%。Brampton一年是12.30%、三年是23.75%、5年是63.97%，10年是133.97%。密西沙加一年是10.51%、三年是17.1%、5年是47.97%，10年是109.79%、Burlington一年的升值是19.5%，三年是34.86%，5年是65.30%，10年是139.1%。Oakville一年是12.53%，三年是12.57%，5年是48.95%，10年是113.57%。旺市、万锦、列治文山Pickering、Ajax和Whitby感兴趣的朋友自己看图吧。
接下来我想跟你再一起看看，如果有一笔钱投在大多伦多的房地产市场上，假设这笔钱只投两种房型，也就是咱们最经常说的两层的独立屋还有公寓，那么最好的情况什么样，最差的情况什么样？
如图所示，如果投资的是两层的独立屋，那么最好的区域就是E01的Greenwood-Coxwell，10年增值了167.97%；如果我把这个钱投在多伦多市区，最差的是W08的Princess-Rosethorn，整个10年的增幅只有22.81%。如果把这笔钱投在北部，最好的区域是Orangeville，增幅150.83%；最差的地方是Rural Essa，10年增值86.98%。如果我把这笔钱投在密西沙加，最好的社区叫Malton一共10年涨了136.73%；最差的社区Streetsville涨了92.49%。如果我把这笔钱投Oakville，那么10年最好的社区涨了138.2%，叫College Park；最差的情况涨了87.25%社区叫 Old Oakville。如果我把这笔钱投在旺市，那么10年最好的地方，涨了149.56%，这个社区叫East Woodbridge，最差的社区只涨了33.56%这个社区叫做Kleinburg。如果我把这笔钱投在万锦的两层独立屋，最好的社区涨了154.04%，而最差的社区涨了106.22%，社区是 Cathedral Town，也就是咱们经常说的大教堂镇。如果我把这笔钱投在列治文山，那么最好的社区涨了147.2%这个社区是Bayview Hill，也就是咱们经常说的富豪山庄；最差的社区涨了84.14%，这个社区叫做Rural Richmond Hill。如果我把这笔钱投在东部的杜兰郡，那么最好的社区涨了191.89%，这个社区是Oshawa的 Lakeview，最差的社区涨了106.86%，这个社区是Rural Pickering。
所以如果是投资这种两层的独立屋，在10年尺度上，投资最好的地方第一是杜兰郡的Oshawa的 Lakevie社区，几乎翻了两倍；第二个地方就是市区的E01的Greenwood-Coxwell，涨了188%。如果你不小心把钱投在了多伦多市区的W08的Princess-Rosethorn，10年才涨了22.81%，就比较惨了。
下面咱们再来比较一下如果是投资公寓是什么情况。
如图所示，在多伦多市区，投资公寓最好的地方是C03的Humewood-Cedarvale，10年时间涨了275.97%；最差的地方是W06的New Toronto才涨了47.2%。在密西沙加10年涨得最好的地方是213.19%，最差的地方涨了111.06%。最好的地方是Clarkson，最差的地方叫Port Credit。Oakville，公寓方面，10年涨得最好的地方涨了132.67%，叫 Bronte West；而最差的地方叫Uptown Core，只涨了92.01%。旺市10年公寓涨得最好的地方叫Brownridge，涨了117.04%；最差的地方是Maple只涨了85.83%。在万锦公寓长得最好的地方是Thornhill，涨了127.25%；而最差的地方是Grandview只涨了76.27%。Richmond Hill10年公寓涨得最好的地方是South Richvale，南硅谷，涨了138.43%；而最差的地方是Jefferson只涨了81.15%。在东部的杜兰郡，公寓10年涨的最好的地方是Pickering的Bay Ridges，涨了229.71%；最差的地方是Oshawa的O’Neil，涨了109.44%。
咱们很多人都说，投资就得投资独立屋，价值大涨的多，但是从刚才这几张图中，咱们可以看出来，投资公寓要比投资独立屋要好很多。有好几个地方的公寓都是能超过了200%，而独立屋最好的也没到200%。最差的地方，就更明显了，投资两层的独立屋，如果你选错了社区，那么10年，你可能才赚了22%，而投资公寓最差的地方，是47%。虽然也不怎么样，但是至少比你投独立屋要好。
另外从这个表上还可以看出来，如果你选择不同区域有错误，那么你的损失可能非常大的。比如说你当时选了多伦多市区W08的Princess-Rosethorn，那么你可能才有22%的升值；但如果你选了多伦多市区C03的公寓，你反而有275.97%的升值，这是多大的一个反差！10多倍啊！
所以咱们在投资的时候，不能把自己的固有的观念，放在投资上面，要去客观的分析不同产品、不同社区的升幅涨幅，然后再确定自己的投资方向。不能光是人云亦云，光听别人说什么地方好我们就去投。另外，某一个产品有可能这时候好，在你投的那时候却可能并不好。
另外，犀牛专门录制了一个视频节目，欢迎访问犀牛的YouTube和西瓜视频观看影片。本文完成于2020年10月18日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
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