犀牛手札216:多大附近的condo公寓值多少钱,投资价值如何?

最近介绍了几个多大附近今年和明年交房的楼花,也有很多朋友关心目前多大附近condo公寓的市场状况。这一期《犀牛手札》,我就来和大家聊聊多伦多大学附近condo公寓应该值多少钱、投资到底还划不划算。
多伦多的房地产市场经历了十几年的强劲增长,目前要向何处去,已经成为很多人争论的焦点。关于这一问题,犀牛认为,任何关于未来的判断,如果没有真实的数据作为依托,都是凭空猜测,或者仅仅是个人感官对外面世界的应激反应而已,不能当作投资的根据。
为了更准确的判断未来,犀牛会选取真正的市场数据来和大家做个分析,看看目前多大附近的condo到底该值多少钱,还应不应该继续投资。
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上面这张图选取的范围,是对在多伦多大学上学或者工作的人来说,生活、居住最方便的一个区域,它们就是:Javis-Bloor-Spadina-Dundas。本文所有的分析和结论也都是基于这个范围之内的数据作出的。
在分析房地产投资的时候,最经常用的一个工具是“投资回报率”。但是因为投资回报率涉及到管理费condo的各项成本,很难在不同的condo公寓之间找到一个合适的数据。所以,我们今天选用另外一个在投资房地产领域非常流行的标准:“租售比”。
“租售比”,指月租金与房价之间的比值,主要用来衡量某个区域房产运行状况。从理论上说,“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。在正常市场情况下,租售比应该在1:300至1:200之间。如果租售比小于1:300,也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值,房价已经出现了泡沫,比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低,甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的;如果租售比大于1:200,也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回,说明房价已经被低估了,这时买房是非常合算的,不仅可以收到较好的出租回报,日后房价也有上升的空间。
下面咱们按照卧室的数量,即无卧室(Bachelor)、1卧、2卧、3卧,四种不同condo公寓类型逐一分析。
下面是多大附近无卧室(Bachelor)单元,实际的租金和售价:
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从上面的图表可以看出,多大附近无卧室(Bachelor)单元的平均售价为$298,800,平均租金为$1,422,租售比为210。
下面是多大附近1卧室(1室1厅)单元,实际的租金和售价:
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从上面的图表可以看出,多大附近1卧室(1室1厅)单元的平均售价为$441,627,平均租金为$1,787,租售比为247。
下面是多大附近2卧室(2室1厅)单元,实际的租金和售价:
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从上面的图表可以看出,多大附近2卧室(2室1厅)单元的平均售价为$636,491,平均租金为$2,648,租售比为240。
下面是多大附近3卧室(3室1厅)单元,实际的租金和售价:
Price-UT-20160215-3bd-lease
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从上面的图表可以看出,多大附近3卧室(3室1厅)单元的平均售价为$975,000,平均租金为$2,500,租售比为390。
通过上面的数据比较我们基本可以得出下面的结论:目前在多伦多大学附近,2卧及以下所有房型仍然颇具增长潜力;而3卧的condo可能也许因为主要使用人群为高端人士,纯从投资收益来看,优势不明显。
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