犀牛手札216：多大附近的condo公寓值多少钱，投资价值如何？

最近介绍了几个多大附近今年和明年交房的楼花，也有很多朋友关心目前多大附近condo公寓的市场状况。这一期《犀牛手札》，我就来和大家聊聊多伦多大学附近condo公寓应该值多少钱、投资到底还划不划算。

多伦多的房地产市场经历了十几年的强劲增长，目前要向何处去，已经成为很多人争论的焦点。关于这一问题，犀牛认为，任何关于未来的判断，如果没有真实的数据作为依托，都是凭空猜测，或者仅仅是个人感官对外面世界的应激反应而已，不能当作投资的根据。

为了更准确的判断未来，犀牛会选取真正的市场数据来和大家做个分析，看看目前多大附近的condo到底该值多少钱，还应不应该继续投资。

上面这张图选取的范围，是对在多伦多大学上学或者工作的人来说，生活、居住最方便的一个区域，它们就是：Javis-Bloor-Spadina-Dundas。本文所有的分析和结论也都是基于这个范围之内的数据作出的。

在分析房地产投资的时候，最经常用的一个工具是“投资回报率”。但是因为投资回报率涉及到管理费condo的各项成本，很难在不同的condo公寓之间找到一个合适的数据。所以，我们今天选用另外一个在投资房地产领域非常流行的标准：“租售比”。

“租售比”，指月租金与房价之间的比值，主要用来衡量某个区域房产运行状况。从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。

下面咱们按照卧室的数量，即无卧室（Bachelor）、1卧、2卧、3卧，四种不同condo公寓类型逐一分析。

下面是多大附近无卧室（Bachelor）单元，实际的租金和售价：

从上面的图表可以看出，多大附近无卧室（Bachelor）单元的平均售价为$298,800，平均租金为$1,422，租售比为210。

下面是多大附近1卧室（1室1厅）单元，实际的租金和售价：

从上面的图表可以看出，多大附近1卧室（1室1厅）单元的平均售价为$441,627，平均租金为$1,787，租售比为247。

下面是多大附近2卧室（2室1厅）单元，实际的租金和售价：

从上面的图表可以看出，多大附近2卧室（2室1厅）单元的平均售价为$636,491，平均租金为$2,648，租售比为240。

下面是多大附近3卧室（3室1厅）单元，实际的租金和售价：

从上面的图表可以看出，多大附近3卧室（3室1厅）单元的平均售价为$975,000，平均租金为$2,500，租售比为390。

通过上面的数据比较我们基本可以得出下面的结论：目前在多伦多大学附近，2卧及以下所有房型仍然颇具增长潜力；而3卧的condo可能也许因为主要使用人群为高端人士，纯从投资收益来看，优势不明显。

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