不知道大家有没有注意过，在每个月的地产报告中，我会从类型和地区两个维度来分析大多伦多的房地产。按类型分析房地产的时候，我会用平均值；而按地区分析房地产的时候，我会用一个叫做HPI的价格指数。
这是为什么呢？今天的文章，我就和大家来说说HPI有什么其他价格不具备的优势。
在判断当前房价的时候，我们最常用的标准就是平均房价，即在某个时间段内、某种房型所有销售价格的平均值。在评判某种房型当下价格的时候，平均值非常准确。
但是平均值有一个致命的缺陷。
我们知道在整个GTA，围绕多伦多市区的有4个郡24个城市；而在多伦多市区又有140个社区。在一个月内，在整个GTA差不多有4000-5000个销售，咱们取个高值-5000。简单计算一下，这5000个销售按房型分类，会分成独立屋、半独立屋、镇屋、公寓和其他，再分散到整个大多地区，每一个社区成交数量仅仅是可怜的个位数。而事实上，很多社区的单月销售量是0！
在多伦多的几乎任意一个社区之内，房子都是非常多样的。一个小小区域，这个房子可能会比那个房子大4000尺，这个房子可能比另外的房子老50年，还有可能一个房子有3个车库而另外的房子一个车库都没有。在这种情况下，即使都是独立屋，他们的最终成交价也必然是天差地别的。
单一社区成交量小，房型又天差地别，那么怎么来准确的找到房地产的大致脉络呢？
为了解决这个问题，加拿大的十一大地产机构（Vancouver Island, Victoria, Greater Vancouver, Fraser Valley, Calgary, Regina, Saskatoon, Greater Toronto, Ottawa, Greater Montreal, and Greater Moncton，名单仍然在不断增加中）联手开发出「房屋价格指数 (HPI – Home Price Index)」，或者称「基准房价 (Benchmark Price)」。
简单的说，某个社区的HPI价格就是这个社区的典型房产的价格。
可能有人会好奇，这个典型房产是怎么算出来的？
他们会考虑下面的几个因素：
1）地面以上部分房间的数量；
2）洗手间的数量；
3）居住面积和地下室面积；
4）是否有壁炉/地下室是否装修；
5）占地面积；
6）房龄；
7）停车位数量；
8）房子如何供暖；
9）地基、地板、墙面和屋顶类型；
10）物业是否邻水；
11）物业是新房还是二手房；
12）离购物中心、学校、医院、警察局、教堂、运动场、高尔夫球场、公园和交通设施（包括汽车站、火车站和飞机场）的远近。
他们把当前售出的物业按照典型房型加加减减之后，就得出了HPI价格。从而避免数据扭曲，比较好的反应现实。
通过HPI的价格，我们不仅可以客观的比较同一个区域不同时间段的价格变化，还可以方便的比较不同地区价格的相对变化，为我们全盘选择投资区域提供的非常好的支持。
HPI还有另外一个作用：当你确定了购房预算之后，就可以通过比较各个地区的HPI价格选择购买的目标社区。例如你的预算是60万，那就不要去基准房价特别高或者特别低的区去找房。对于居住型买家，最好在基准房价比你的预算稍低的区找房，例如你的预算价位在80万，而一个社区的基准房价是90万，那在这里，你就要做好心理准备会在这个区找到一个比较差的房子；如果你是在一个基准价格80万的社区找90万的房子，那你会找到这社区里比较高端的房子了。
到底HPI这个指数好用不好用，大家都来试试。也希望大家能把自己的使用感受和心得和我分享。
期待你的参与。咱们下期见！
本文完成于2018年4月3日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
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