犀牛手札327：你猜，多伦多的房价和什么因素强相关？
在很多人的下意识中，越是排名高校区，周边社区的房价就越高，将来这一带成为高尚社区的机会也就越大。而从我们的分析来看，在多伦多这个趋势正好反了：越是富裕的地区，学校排名就越高。那么房价呢，是不是也有集中化的趋势？我们今天就来分析一下，到底有没有这种对应。
想回头看看大多伦多2018年好校区分析的朋友，可以分别从下面的两个传送门过去：
为了保持客观，我会用「基准房价 (HPI – Benchmark Price)」来比较。至于数据的日期，因为3月的报告还没出来，咱们仍然选用2月的官方数据。
为了解决这个问题，加拿大的五大地产局联手开发出「房屋价格指数 (HPI – Home Price Index)」，或称「基准房价 (Benchmark Price)」。
基准房价以一个特定区域的典型房产为基准，考量了房产的土地大小、年份和房间多寡等特性，成为此区的「典型房型」。然后把每个月的销售数据在综合考虑当前房间、厕所和壁炉等特性的价格之后，将此价格应用在典型房型上。
简单来说，房屋价格指数是先分析各市场的典型房型，然后再计算这些典型房型的基准价格变化。最后得出的这个HPI价格可以避免数据扭曲，比较好的反应现实。
经计算，得出：Yonge/Eglinton周边所有房型的HPI价格为：$1,283,940；High Park周边所有房型的HPI价格为：$921,850。
而在地产局2月的官方数据中，整个多伦多市区的HPI价格为：$807,500。
比较上面的数据，我们可以看到：Yonge/Eglinton周边价格是整个市区价格的1.59倍；High Park周边是整个市区价格的1.14倍。
如果两个好校区直接比较的话，Yonge/Eglinton周边价格是High Park周边价格的1.39倍，绝对值高出了36万。
从结果来看，在多伦多市区，两个都是学校很好的地方，房屋价格差异却比较大。看来校区的好坏和房价的高低并没有直接的对应关系，至少目前如此。当然，这也可能是一个潜在的投资机会，大家可以观察。
先解释一下：上图中蓝色和灰色地段是人口减少的区域；黄色是人口几乎不变，稍有增加的区域；橙色是人口增加5-19.9%的区域；红色是人口增加20%以上的区域。用橙色笔圈出来的区域，是多伦多市的核心好校区。
从上面这张图，我们基本可以得出这么一个结论：人口流入和房价没什么强相关。
也就是说，在目前阶段，多伦多的房价只和收入有比较强的关联性。和校区、人口等因素并不成正比。当然，如果用发展的眼光来看，投资的机会也许恰恰会潜藏其中。
给大家留个问题：如果是你投资房地产，你会按校区投，还是按人口投，还是按收入投呢？
期待你的回答。咱们下期见！
本文完成于2018年3月26日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
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