楼花退税 手把手演示 (犀牛手札456)
今天犀牛给大家手把手实操演示 楼花退税 ，一篇文章告诉你如何在5分钟内，申请回来最多$3万块加币。在加拿大安省购买新房可以有两种HST退税，一种是自住房退税，叫(GST/HST New Housing Rebates, 简称 NHR)；另一种是投资房退税，英文是 GST/HST New Residential Rental Property Rebates, 简称 NRRP Rebates)。自住房退税，开发商会自动帮你办了，无须担心；而出租房退税就要自己办了。今天犀牛给你演示的就是投资型楼花，即 NRRP 的申请实操。
楼花退税 的构成
在安省买楼花，你可以享受两部分的退税，一部分是联邦的，一部分是安省的。联邦退税有三档，分别是$35万以下可以退36%，$35~$45万之间由$6300递减，而大于$45万则不退税，安省分两等，在$40万以下的部分可以退75%，但是不能超过$24,000。在$40万以上部分退$24,000。
申请 NRRP 需要准备的文件
申请楼花退税，需要准备5份文件：
- 联邦的退税表
- 安省的退税表
- 购房合同
- 律师的过户文件，即statement of adjustment
- 一年的租赁合同
在这5份文件中，购房合同和租赁合同，大家应该都知道是什么样子，就不在展示了。下面是一个律师过户文件的样本，不同律师的文件会有一些差别，但是都会包括卖方的信息、物业的信息、房子的价格、HST金额等等资料。
申请 NRRP 退税需要填写的表格
假设你已经拥有了这5份的文件，接下来你需要填两个表格，（1）安省的退税表，（2）联邦的退税表。
联邦的退税表
Section A
联邦的退税表一共有6页，但是需要填的不多，主要就是第一页的上半部分，需要填的有section A，主要是你个人的信息，包括你的SIN卡号码、你的名字、你的地址；B这栏是物业的信息，包括物业的地址。
Section B
这里有两个日期大家需要注意：前面这个日期，指的是你过户的日期，而后面这个日期。指入住，也就是说 Occupancy的日期。其中还包括一个 legal description of property的信息，从律师文件里相关抄过来就行了。
Section C
section c 选 purchase and landlord 。这里面的日期是指你买楼花的日期，从那楼花合同里面抄过来就可以了（在律师的过户文件里也有）。再往下咱们选new construction，然后选Condo，第一页就结束了。
第二页
第二页选type 6，注意第二页的下面和第三页的上面有一些计算退税的这个方法，在大多伦多地区，基本上是退不到联邦方面的税的，所以都空着就可以了。如果你买房的价格不到$45万，那你按照这上面的标注计算就行了，比较容易。
第四页
第4页需要填的是 section F，写上你的名字，然后签字、并写明日期就行了。
Section G
G这项是银行转账的信息，你如果想让政府直接把钱打到你的账户里，就把资料填上，如果不想，那就写你的地址，税局会直接给寄到你想要的地方。关于这项我个人是比较建议你用银行转账，一是比较方便比较快，另外也可以避免邮局出现问题，比如说万一寄丢了，那就比较麻烦了。
安省的退税表
安省的表一共有三页，需要填写的只有几行。
Section A
Section A 主要是你的名字；如果有 Business Number 的话，这里也要填上。
Section B
Section B 有4项
- 你交了多少省税，具体的金额在律师的文件里面有，抄过来就行了。
- Fair Market Value，就是你现在这房子的价值，这个跟你的买楼花的价格是不一样的。比如说你$40万买了，可能现在房子已经值$50万了，你就需要在这填$50万，而不能填你买楼花的$40万。
- 你的购买的房子的价格（不包含hst），这个数也是律师的过户文件里面有抄过来就可以了。
- 安省应该能退你多少税？现在来说，咱们的房子基本都是大于$45万的，所以就不用计算，直接写$24,000就行了。
其他的就都不需要填，直接把这个表和刚才填的联邦的退税表，再加上你的购房合同，租赁合同，把所有5份文件一起寄给税局（文件中有标明地址）就可以了。
免责声明
最后跟大家要强调一下，犀牛只是一个地产经纪，上面的实操演示楼花退税也只是自己的经验之谈。你申请楼花退税的时候，一定要仔细研究一个叫RC4231的说明文件，如果还是不是很有把握，建议寻找专业的律师或者会计师帮你做。如果你真的想自己申报，那么一定事先看看政府网站的相关说明。
犀牛特别录制了一个视频说明。感兴趣的朋友，欢迎访问犀牛在YouTube和西瓜视频的频道。
本文原写于2020年8月15日，后期有编辑和更正。文章为犀牛原创，允许转载，但务必保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
如果还有问题
如果你对投资型楼花退税 NRRP 还有问题，欢迎参阅犀牛的文章《投资房退税 知识大全（犀牛手札452）》。
