从加拿大安大略省更新房地产交易法 TRESA 以来已经五个月了，跟据犀牛的观察，好多房产投资者仍然对新的法规一无所知，他们仍然受困于旧的规范之中。不了解新规定，房产投资者就不清楚他们的权利和责任，也无法充分利用新规定下的保护措施。本文从安省地产局（RECO）的官方解释出发，在把 TRESA FAQs 汉化的基础上，再加上犀牛的个人见解，总结为一篇文章。希望能帮助房产投资者和相关从业者及时了解和遵守 TRESA 的规定，以确保在房地产交易中的合法性和顺利性。
问：房产买家、卖家可以在指定经纪公司和经纪个人之间切换吗？
答：可以，您可以在经纪公司和经纪个人之间切换，但必须得到所有相关方的同意。另外，这样做的风险你必须了解：例如如果一个客户被经纪个人代表，另一个客户被经纪公司代表，则可能存在多重代表的潜在风险。RECO建议不要使用多于一种形式的代表协议。
问：房产买方或者卖方如果是 自我代表（SRP）可以获得什么帮助？
答：根据 TRESA 房地产交易中的个人要么是经纪机构的客户，要么是自我代表（SRP）。以下是法律允许的内容：
- 在地产交易过程中，代表客户的地产经纪可以为自我代表方（SRP）提供帮助
- 这种帮助必须是对确定交易中自己的客户（地产经纪的客人）的服务
- 在提供帮助之前，地产经纪要核实该人是否为自我代表（SRP）
- 地产经纪需要给对方提供并解释RECO信息指南和RECO自我代表方信息和披露表
- 地产经纪可以鼓励SRP找另外的地产经纪做代表，可以提供常规的房地产信息（不涉及具体细节或特定情况的概括性信息），并在符合地产经纪自己客户最佳利益的情况下提供帮助
- 地产经纪不能对 SRP 一方提供服务、意见或建议（cannot provide services, opinions, or advice）；不能鼓励他们自我代表；也不能阻止他们与另一位经纪合作。
问：如果卖方是自我代表（SRP），或者使用的是仅发布销售信息（mere posting）服务，买方经纪如何获得佣金？
答：买方代理协议中必须清楚地确定写明在上述情况下，买方是否会另外支付经纪费，以及买家经纪如何获得报酬。
TRESA 规定，地产经纪经不得为自我代表（SRP）方提供合同拟定服务，也不能提供类似的收费服务（must not engage in agreements with self-represented sellers to provide assistance or charge for it）。
如果买方客户不愿或者无法支付经纪费，买方经纪可以代表买方与卖方进行协商，要求卖方提供现金返还以支付买方经纪费。在买卖双方同意的情况下，将上述条款写入买方和卖方之间签订的合同，不能由卖方和买方的经纪机构单独签订。
问：在多重代表（multiple representation）中，买方或卖方应该注意什么？
答：首先，除非买卖双方书面同意，经纪机构或个人不可以代表多于一个客户进行交易，即不能多重代理。
在经纪公司是代理人的情况下，同一公司不同的地产经纪个人 代表卖方客户和一个或多个买方客户进行同一交易时，也属于多重代理。
买卖双方一定要注意，在多重代表中，没有一个客户会得到充分的代表。由于服务、信息共享和建议受到限制，客户失去了客户关系的全部好处。RECO不建议房产买卖的任何一方同意多重代理。
问：应该保留 RECO信息指南 的确认吗？
答：地产经纪需要尽最大努力获取房产交易的每一方收到 RECO 信息指南的确认，然后再向客户提供任何服务或向自我代表方提供任何帮助。
问：商业地产经纪是否免除提供和解释RECO信息指南的义务？
答：不，根据 TRESA 的规定，从事住宅和商业物业交易的注册人员的义务是相同的。为了帮助商业经纪人履行这一义务，RECO已经创建了指南的商业版本。
问：地产经纪是否需要向潜在的住宅或商业租赁客户提供RECO信息指南？
答：是的，不管是潜在的住宅和商业租赁客户，地产经纪都需要在提供任何服务或协助进行任何类型交易之前提供并解释RECO信息指南。
问: TRESA 关于分享房屋报价（购房Offer）内容的新规定有哪些？
A: 根据 TRESA 的新规定，如果卖方书面指示，报价内容或部分内容必须与所有提出报价的人分享。卖方在经纪人的指导和建议下，决定是否分享报价内容，并可以随时更新其指示。
买方可能事先不知道他们的报价内容将被分享给其他的买方。买方经纪人必须提前告诉他们的买方客户，卖方可以选择在任何时候分享报价内容。如果买方客户不希望参与分享报价内容的过程，他们可以考虑提交保密报价的可能性。买方代理将解释可用的选项以及每个选项的利弊，以让买方做出知情决定。
关于分享报价内容，如下一些关键点需要各方知晓：
- 书面指示：在分享报价内容之前，需要卖方的书面指示。可以使用短信或电子邮件，但必须有清晰、正式的书面指示。
- 披露时间：关于何时通知卖方决定分享报价内容没有具体规定，可以在报价过程的任何时候发生。
- 经纪人必须将指示的内容分享给提出 Offer 的所有买方
- 卖方决定分享 Offer 的哪些部分
- 没有最低信息要求，买方不应假设分享的信息包括购买价格或任何具体细节
- 不能分享任何标识 给提交 Offer 各方的信息。
问：RECO 对执行 TRESA 规定有宽限期吗？
答：REBBA 适用于截至2023年11月30日之前发生的行为，TRESA 适用于自2023年12月1日起发生的行为。
我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。本文完成于2024年5月14日，欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate）。如果你对多伦多房地产有任何问题，或者对加入犀牛团队感兴趣，欢迎随时和我联系！
