在加拿大购买楼花，不管自住还是投资，政府都有HST退税优惠。退税分为两种：一种是自住房退税，叫(GST/HST New Housing Rebates, 简称 NHR)；另一种是出租房退税，叫(GST/HST New Residential Rental Property Rebates, 简称 NRRP Rebates)。自住房退税，开发商会自动帮你办，出租房退税需要自己办。今天咱们来聊聊楼花出租退税 NRRP 这个问题，包括：申请 NRRP 楼花出租退税必须要满足的三个条件、申请的时间窗口、退税的计算方法、申请需要提供的文件和常见的认知错误。
（1）申请 NRRP 楼花出租退税必须要满足的三个条件
- 你是从开发商那里购买的楼花；
- 一旦建设完成，物业的所有权将转移给你；
- 一旦交房，租客会首先住在房里，并与你签有1年的租约。
（2）申请 NRRP 的时间窗口
加拿大税局规定，你必须在房产所有权转让之日起两年内向税局申请。超过这个期限，即使申请也不会得到退税。
（3）NRRP 的计算方法
NRRP 退税由两部分构成，联邦GST退税部分和安省PST退税部分。
- 联邦GST退税部分（13%HST的5%部分）：房价小于$350,000的时候，退税36%；房价位于$350,000-$450,000的时候，由$6,300递减（350000 x 0.05 x 0.36 = 6300元）；房价大于$450,000，退税为零。
- 安省PST退税部分（13%HST的8%部分） ：房价小于$400,000，退税75%，最多不超过$24,000（400000 x 8% x 75% =24000元）；房价大于$400,000，一律退税$24,000。
- 你所获得的退税相当于联邦税加省税，HST退税总金额不超过3万块。
（4）申请 NRRP 楼花出租退税需要提供的文件
申报材料包括以下5种，缺一不可：
A: 联邦GST/HST新房出租折扣申请表， Form GST524（new residential Rental Property Rebate Application）
B: 安省GST/HST新房出租折扣申请表，Form RC7524（Ontario Rebate Schedule）
C: 购房合同，Copy of Agreement of Purchase and Sale
D:律师给你的过户文件，Copy of Statement of Adjustment（Final Closing）
E: 一年的租房合同，Copy of Lease Agreement
（5）常见的认知错误
- 错误1：入住了即可申请 NRRP 退税；应该是：只有过户后才能申请；
- 错误2：购买价不超过45万就能申请退联邦税；应该是：评估价格是否高于45万，以过户时的市场价为准，而不是依据合同注明的购买价；
- 错误3：只有本地居民才能申请 NRRP 退税；应该是：不管购买者是本地居民还是海外买家，都有资格获得 NRRP 退税。
本文完成于2020年3月1日，后有更新，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
