每次看到新闻报道 “加拿大央行降息”，很多人都会兴奋地打开自己的房贷账户，期待月供下降，结果却发现——房贷利率根本没变，甚至还可能涨了？这到底是怎么回事？其实，很多人把央行的关键利率 Key Interest Rate 和 银行的最优惠利率 Prime Rate 混为一谈，导致对房贷利率的变化产生误解。新闻里提到的“降息”并不等于你的贷款利率会同步下降，这中间其实有一套复杂的机制。
Key Interest Rate和 Prime Rate 到底有什么区别？为什么央行降息，你的房贷不一定降？ 这篇文章会一次性帮你讲清楚，避免以后再被新闻报道误导！
Key Interest Rate vs. Prime Rate：到底有什么区别？
要理解为什么央行降息 ≠ 你的房贷降息，我们首先要弄清两个关键概念：
1️⃣ 什么是 Key Interest Rate？（央行的关键利率）
Key Interest Rate（又称 Overnight Rate / 政策利率）是 加拿大央行（Bank of Canada, BoC） 设定的基准利率，主要影响银行之间的短期借贷成本。
🔹 特点：
- 这是商业银行之间相互借钱的利率，不是直接面向个人的贷款利率。
- 央行每年 8 次 评估经济形势，并决定是否调整。
- 央行加息 -> 贷款变贵 -> 抑制通胀。
- 央行降息 -> 贷款变便宜 -> 刺激经济增长。
📌 例子：
- 2023 年 7 月，加拿大央行将Key Interest Rate提高至 5.00%，导致整体借贷成本上升。
- 2020 年疫情期间，央行将Key Interest Rate降到 0.25%，刺激经济，房贷利率随之下降。
👉 但重点是：Key Interest Rate只是银行的借贷成本，而不是普通人能直接使用的贷款利率！
2️⃣ 什么是 Prime Rate ？（银行的最优惠利率）
Prime Rate是各大商业银行（RBC、TD、BMO、Scotiabank）基于央行的Key Interest Rate决定的基准贷款利率，适用于：
- 浮动利率房贷（Variable Mortgage）
- 信用贷款（Line of Credit, LoC）
- 商业贷款（Business Loans）
🔹 特点：
- 由各家银行自行设定，但通常比Key Interest Rate高 2-3%，因为银行要盈利。
- 不是所有客户都能拿到 Prime Rate，个人贷款的实际利率通常是 Prime + 额外利率。
- 银行可能不会完全跟随央行调整 Prime Rate，有时候降幅小于Key Interest Rate。
📌 例子：
- 2023 年 7 月，央行 Key Interest Rate = 5.00%，各银行的 Prime Rate = 7.20%。
- 2020 年，Key Interest Rate = 0.25%，Prime Rate 约 2.45%，但 Prime Rate 仍然高于 0%！
👉 所以，Prime Rate 受到Key Interest Rate影响，但不会一模一样，银行会根据市场情况自行调整！
3️⃣ 为什么你的房贷利率不会直接跟着央行走？
新闻报道“央行降息 0.25%”，很多人以为自己的房贷利率也会立刻下降 0.25%，但实际上：
✅ 只有浮动利率房贷（Variable Mortgage）会受到 Prime Rate 影响，但银行不一定完全同步调整。
❌ 固定利率房贷（Fixed Mortgage）不受 Prime Rate 影响，而是根据 债券市场利率（5年期国债收益率） 变化。
📌 真实案例：
- 2015 年，央行两次降息，总共 0.50%（从 1.00% 降到 0.50%），但银行只把 Prime Rate 降了 0.30%，而不是 0.50%。
- 2023 年加息 时，银行的 Prime Rate 几乎是同步上涨的，但降息时银行往往会“拖延”或缩小降幅，以保持盈利。
👉 结论：央行降息 ≠ 你的房贷立刻降息，银行会根据市场情况调整 Prime Rate，并不总是 1:1 变化。
4️⃣ 影响你的房贷利率的真正因素
| 贷款类型 | 受 Key Interest Rate 影响？ | 受 Prime Rate 影响？ | 主要决定因素 |
|---|---|---|---|
| 浮动利率房贷（Variable Mortgage） | ❌ 间接影响 | ✅ 直接影响 | Prime Rate 变化 |
| 固定利率房贷（Fixed Mortgage） | ❌ 不影响 | ❌ 不影响 | 5年期国债收益率 |
| 信用贷款（Line of Credit） | ❌ 间接影响 | ✅ 直接影响 | Prime Rate 变化 |
👉 重点：
- 如果你是浮动利率房贷用户，关注Prime Rate，而不是央行的Key Interest Rate。
- 如果你是固定利率房贷用户，关注债券市场利率，而不是央行降息新闻。
📌 结论：如何应对利率变化？
✅ 如果你是浮动房贷用户：
- 关注 银行的 Prime Rate，而不仅仅是央行的Key Interest Rate。
- 如果利率波动大，考虑是否要 转成固定利率房贷。
✅ 如果你是固定利率房贷用户：
- 你的利率 不受 Prime Rate 影响，而是根据 债券市场利率 变化。
- 如果固定利率已经下降，考虑在续约时锁定更低的利率。
✅ 信用贷款（LoC）用户：
- Prime Rate 变化直接影响你的信用贷款利率，如果利率上升，可能要提前还款或调整预算。
🎯 总结
1️⃣ 央行Key Interest Rate影响银行借贷成本，但不会直接影响你的房贷利率。
2️⃣ 银行 Prime Rate 是商业银行设定的基准贷款利率，通常比央行利率高 2-3%。
3️⃣ Prime Rate 影响浮动房贷和信用贷款，但银行不会 100% 跟随央行调整。
4️⃣ 固定利率房贷主要跟债券市场挂钩，而不是 Prime Rate。
5️⃣ 关注银行的 Prime Rate 变动，才能更准确判断你的房贷利率走向。
💡 所以：下次听到**“央行降息”** 的新闻时，别忘了看看你的银行是否真的调整了 Prime Rate！😉
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