犀牛手札278:安省16条房地产新政,我来点评!

2017年4月20日,安省省长韦恩(Kathleen Wynne)和安省财政厅厅长苏善民(Charles Sousa)一起推出了16条旨在抑制安省房地产价格的“公平住房计划”(Ontario’s Fair Housing Plan)。今天这一期《犀牛手札》,我想和大家分享一下这16条的内容,并和大家聊聊针对这16条新政,我们应该如何应对。
一)非居民投机税:安省的大金马蹄地区将从4月21日开始,对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省的购房者征收15%的非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax (NRST))。该政策和去年温哥华的海外买家税相似,不同之处在于,符合几个条件的海外买家可以免除这项税款,或者在一定时间后获得退款。先来说说安省实施非居民投机税的大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe (GGH)):

GGH 多伦多地产犀牛

整个大金马蹄地区南面包括与美国交界的尼亚加拉地区,西面包括滑铁卢和贵湖地区,北面包括Barrie和Lake Simco地区,东面穿过杜兰郡直至Northhumberland和彼得堡。可以说我们熟悉的多伦多周边,除了蓝山地区(Blue Mountain)和蜜月湖(Lake Muskoka)地区,都已经包括在内。也就是说,投资蓝山地区和蜜月湖周边物业的交易不受16条新政的影响。 

非居民投机税(NRST)对已经签约但是尚未过户的房地产买卖有什么影响呢?以签订firm购房合同的日期为准,4月20日及以前的的合同不受新政影响。也就是说,已经签约但是尚未交房的二手房交易不需要考虑这15%的附加税;楼花,这是很多朋友朋友关心的问题,已经确定的合约也不受16条新政的影响。大家可以放心并且开心了!还有一些朋友想要购房,但是还没有做出最后的行动,怎么办呢?是不是必须要缴纳这15%的非居民投机税(NRST)呢?也不是的,有一些人可以不用交(Exemption),有一些人需要交,但是以后可以获得全额的返还(Rebate)。

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购买安省物业的非居民,如果符合下面3个条件之一,则不需要缴纳15%非居民投机税:1)已经收到安省移民计划的确认信;2)本身是难民;

3)配偶为加拿大公民或者永久居民。

购买安省物业的非居民,如果符合下面3个条件之一,则需要缴纳15%,但是以后有机会获得全额返还:1)从签订合同或者过户之日算起,在4年之内,成为加拿大的永久居民或者公民;2)从签订合同或者过户之日算起,至少2年在安省正规大学学习的全职留学生;

3)从签订合同或者过户之日算起,至少连续1年在安省全职工作的工签人员。

获得全额返还的条件为:

1)必须自己独自或者与配偶一起拥有该物业;

2)该物业必须是购买者的主要居所 。

犀牛点评:根据安省最新的16条地产新政,非居民购房,如果想要避免这15%额外费用,除了不在大金马蹄区域内购房,除了上面提到的豁免或者返还的情况下,还有别的办法吗?有的:购买6个单位以上的多住宅出租公寓、农场、商业用地或工业用地。 

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二)加强租金管理,所有出租物业年涨幅不得高于通胀率1.5%比如,如果通货膨胀率是2%的话,下一年的租金涨价幅度最多不能高于3.5%。假设某公寓单位租金是$2000/月,那么下一年续约的时候,租金提升不能超过2070。以此类推。
犀牛点评:说实话,这一条是比较狠的。在多伦多,本来房东相对租客来说,就已经处于比较不利的地位。在加上这一条,房东的处境会更加艰难。怎么破呢?

想要大幅涨租金,就不要续约! 

三)加强租客法包括一份多语种的标准租约合同,收紧房东因自用而驱逐租客的规定,被驱逐的租客将得到一定的补偿。 
犀牛点评:这项新政将使房东驱逐租客越来越难。
四)用省内剩余土地资源多开发新的物业省府表示,为了增加房屋市场供给,将腾出更多省府所属的土地,用于建设经济适用房,或出售或出租。为了增加房屋市场供给,安省将腾出更多省府拥有的土地,用于建设经济适用房。在多伦多地区,已经有至少三块地皮将会用于这个用途,包括West Don Lands、27 Grosvenor St. 和 26 Grenville St. 。后面两个地址只是一栋楼,不会影响房地产的格局,可以忽略不计。那么,West Don Lands在哪儿呢? 看下图:

West Don Lands 多伦多地产犀牛
犀牛点评:在这么一片土地上大规模兴建经济适用房和廉租房,一定会在某种程度上影响这一带的房地产形势。但是到底往何处去,是向好,还是向坏,还有待市场的验证。
五)允许多伦多和其他城市征收空置物业税 
犀牛点评:这一项草案还未最终通过,咱们暂且搁置。
六)保证出租公寓物业和普通住宅缴纳相同的物业税 
犀牛点评:这项措施可以鼓励开发商兴建更多的出租公寓。
七)启动一个为期5年,预算1.25亿加币的计划,用于建造新的出租物业犀牛点评:这还是一项鼓励开发商兴建出租公寓的举措,意在分散租客。

八)允许政府运用物业税增加项目开工数

犀牛点评:

政府希望以后可以通过调节空地物业税的手段来调整房源供给量。这一条款能起到多大的作用,目前还很难判断。

九)建立一个专门的新屋团队,帮助市政府及开发商加快新项目的开发建设。

犀牛点评

这也是一项长期的举措,效果如何还很难判断。

十)政府将推出条款,解决楼市的避税及投机行为

犀牛点评:

这一项还只是提议。是关于控制楼花转让的。

十一)检查地产经纪的行为准则,保证消费者进行公平的地产交易

犀牛点评:

政府有可能会推出禁止双重代理的法案,目前还只是意向。

十二)建立楼市顾问团

犀牛点评:

这个顾问团每个季度开一次会,主要就是研究怎么深化这份新政。

十三)让消费者懂得他们的权益,特别是一个地产经纪同时代表买方和卖方的情况下。

犀牛点评:

看来政府在是否禁止双重代理上面也是顾虑重重

十四)和税务局合作,保证在地产交易中的联邦税、省税、收入税和消费税能按规定缴纳

犀牛点评:

这一点对购买者会有不小影响,有意无意逃税的买家一定要小心了。

十五)让安省各大楼的电梯更可靠

犀牛点评:

这一环节对房地产的影响应该不会很大。

十六)金马蹄地区进一步扩大为大金马蹄地区,政府准备提高区域内住宅的密度。

犀牛点评:

这一举措意味着,在大金马蹄地区将出现更多的Condos公寓。开发的重点会分散到大金马蹄的各个区域。

上面就是安省从4月21日开始实施的16条房地产新政,希望我的解读能帮助大家更好的了解这些政策,从而避免可能的损失,以及在房地产上获取更大的收益。
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文章及版权说明:本文完成于2017年4月23日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。《犀牛手札》系列文章是犀牛对加拿大房地产不断的思考和总结,欢迎大家访问地产犀牛官网(RhinoZ.info),订阅微信公众平台“多伦多买房卖房‘(号码:Toronto-RealEstate),看我如何“用工匠精神做地产”。我要揭示数据背后的秘密。

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