犀牛手札278：安省16条房地产新政，我来点评！

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2017年4月20日，安省省长韦恩（Kathleen Wynne）和安省财政厅厅长苏善民（Charles Sousa）一起推出了16条旨在抑制安省房地产价格的“公平住房计划”（Ontario’s Fair Housing Plan）。今天这一期《犀牛手札》，我想和大家分享一下这16条的内容，并和大家聊聊针对这16条新政，我们应该如何应对。
一）非居民投机税：安省的大金马蹄地区将从4月21日开始，对非加拿大国籍或非永久居民，并且不住在安省的购房者征收15%的非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax (NRST)）。该政策和去年温哥华的海外买家税相似，不同之处在于，符合几个条件的海外买家可以免除这项税款，或者在一定时间后获得退款。先来说说安省实施非居民投机税的大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe (GGH))：

“

整个大金马蹄地区南面包括与美国交界的尼亚加拉地区，西面包括滑铁卢和贵湖地区，北面包括Barrie和Lake Simco地区，东面穿过杜兰郡直至Northhumberland和彼得堡。可以说我们熟悉的多伦多周边，除了蓝山地区（Blue Mountain）和蜜月湖（Lake Muskoka）地区，都已经包括在内。也就是说，投资蓝山地区和蜜月湖周边物业的交易不受16条新政的影响。 

”

非居民投机税（NRST）对已经签约但是尚未过户的房地产买卖有什么影响呢？以签订firm购房合同的日期为准，4月20日及以前的的合同不受新政影响。也就是说，已经签约但是尚未交房的二手房交易不需要考虑这15%的附加税；楼花，这是很多朋友朋友关心的问题，已经确定的合约也不受16条新政的影响。大家可以放心并且开心了！还有一些朋友想要购房，但是还没有做出最后的行动，怎么办呢？是不是必须要缴纳这15%的非居民投机税（NRST）呢？也不是的，有一些人可以不用交（Exemption），有一些人需要交，但是以后可以获得全额的返还（Rebate）。

购买安省物业的非居民，如果符合下面3个条件之一，则不需要缴纳15%非居民投机税：1）已经收到安省移民计划的确认信；2）本身是难民；

3）配偶为加拿大公民或者永久居民。

购买安省物业的非居民，如果符合下面3个条件之一，则需要缴纳15%，但是以后有机会获得全额返还：1）从签订合同或者过户之日算起，在4年之内，成为加拿大的永久居民或者公民；2）从签订合同或者过户之日算起，至少2年在安省正规大学学习的全职留学生；

3）从签订合同或者过户之日算起，至少连续1年在安省全职工作的工签人员。

获得全额返还的条件为：

1）必须自己独自或者与配偶一起拥有该物业；

2）该物业必须是购买者的主要居所 。

犀牛点评：根据安省最新的16条地产新政，非居民购房，如果想要避免这15%额外费用，除了不在大金马蹄区域内购房，除了上面提到的豁免或者返还的情况下，还有别的办法吗？有的：购买6个单位以上的多住宅出租公寓、农场、商业用地或工业用地。 

二）加强租金管理，所有出租物业年涨幅不得高于通胀率1.5%比如，如果通货膨胀率是2%的话，下一年的租金涨价幅度最多不能高于3.5%。假设某公寓单位租金是$2000/月，那么下一年续约的时候，租金提升不能超过2070。以此类推。
犀牛点评：说实话，这一条是比较狠的。在多伦多，本来房东相对租客来说，就已经处于比较不利的地位。在加上这一条，房东的处境会更加艰难。怎么破呢？

想要大幅涨租金，就不要续约！ 

三）加强租客法包括一份多语种的标准租约合同，收紧房东因自用而驱逐租客的规定，被驱逐的租客将得到一定的补偿。 
犀牛点评：这项新政将使房东驱逐租客越来越难。
四）用省内剩余土地资源多开发新的物业省府表示，为了增加房屋市场供给，将腾出更多省府所属的土地，用于建设经济适用房，或出售或出租。为了增加房屋市场供给，安省将腾出更多省府拥有的土地，用于建设经济适用房。在多伦多地区，已经有至少三块地皮将会用于这个用途，包括West Don Lands、27 Grosvenor St. 和 26 Grenville St. 。后面两个地址只是一栋楼，不会影响房地产的格局，可以忽略不计。那么，West Don Lands在哪儿呢？ 看下图：

犀牛点评：在这么一片土地上大规模兴建经济适用房和廉租房，一定会在某种程度上影响这一带的房地产形势。但是到底往何处去，是向好，还是向坏，还有待市场的验证。
五）允许多伦多和其他城市征收空置物业税 
犀牛点评：这一项草案还未最终通过，咱们暂且搁置。
六）保证出租公寓物业和普通住宅缴纳相同的物业税 
犀牛点评：这项措施可以鼓励开发商兴建更多的出租公寓。
七）启动一个为期5年，预算1.25亿加币的计划，用于建造新的出租物业犀牛点评：这还是一项鼓励开发商兴建出租公寓的举措，意在分散租客。

八）允许政府运用物业税增加项目开工数

犀牛点评：

政府希望以后可以通过调节空地物业税的手段来调整房源供给量。这一条款能起到多大的作用，目前还很难判断。

九）建立一个专门的新屋团队，帮助市政府及开发商加快新项目的开发建设。

犀牛点评：

这也是一项长期的举措，效果如何还很难判断。

十）政府将推出条款，解决楼市的避税及投机行为

犀牛点评：

这一项还只是提议。是关于控制楼花转让的。

十一）检查地产经纪的行为准则，保证消费者进行公平的地产交易

犀牛点评：

政府有可能会推出禁止双重代理的法案，目前还只是意向。

十二）建立楼市顾问团

犀牛点评：

这个顾问团每个季度开一次会，主要就是研究怎么深化这份新政。

十三）让消费者懂得他们的权益，特别是一个地产经纪同时代表买方和卖方的情况下。

犀牛点评：

看来政府在是否禁止双重代理上面也是顾虑重重

十四）和税务局合作，保证在地产交易中的联邦税、省税、收入税和消费税能按规定缴纳

犀牛点评：

这一点对购买者会有不小影响，有意无意逃税的买家一定要小心了。

十五）让安省各大楼的电梯更可靠

犀牛点评：

这一环节对房地产的影响应该不会很大。

十六）金马蹄地区进一步扩大为大金马蹄地区，政府准备提高区域内住宅的密度。

犀牛点评：

这一举措意味着，在大金马蹄地区将出现更多的Condos公寓。开发的重点会分散到大金马蹄的各个区域。

上面就是安省从4月21日开始实施的16条房地产新政，希望我的解读能帮助大家更好的了解这些政策，从而避免可能的损失，以及在房地产上获取更大的收益。

文章及版权说明：本文完成于2017年4月23日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。《犀牛手札》系列文章是犀牛对加拿大房地产不断的思考和总结，欢迎大家访问地产犀牛官网（RhinoZ.info），订阅微信公众平台“多伦多买房卖房‘（号码：Toronto-RealEstate），看我如何“用工匠精神做地产”。我要揭示数据背后的秘密。

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