犀牛手札263:2016年地产报告+2017年形势预测


2017年1月5日,多伦多地产局公布了大多伦多2016年的年度地产报告。下面我们一起来看一下2016年大多伦多发生了什么。

20170109 2016年度地产报告 多伦多地产犀牛

报告显示,2016年全年,地产局的MLS系统一共记录了113,133桩地产交易,比2015年上升了11.8%;房地产的平均价格则比2015年上升了17.3%。

下面是按地区分布显示的不同类型的房屋HPI值变化:

20170109 2016年度报告2 多伦多地产犀牛

数据显示:

1)综合排名:
除了升值最少的多伦多市区(17.55%),其他地区的年增幅均超过20%!其中第一名为杜兰郡(Durham Region),年增幅26.43%;第二名为约克郡(York Region),年增幅25.24%;第三名为橙县(Orangeville),年增幅25.09%;

2)独立屋排名:
包括升值最少的多伦多市区,所有地区的年增幅均超过20%!其中第一名为约克郡(York Region),年增幅27.46%;第二名为杜兰郡(Durham Region),年增幅26.25%;第三名为橙县(Orangeville),年增幅25.50%;

3)半独立屋排名:
第一名为杜兰郡(Durham Region),年增幅26.41%;第二名为橙县(Orangeville),年增幅24.90%;第三名为南闪高县(South Simco County),年增幅24.68%;

4)镇屋排名:
第一名为杜兰郡(Durham Region),年增幅28.11%;第二名为密西沙加为代表的皮尔郡(Peel Region),年增幅20.55%;第三名为多伦多市(City of Toronto),年增幅19.41%;

5)公寓排名:
第一名为杜兰郡(Durham Region),年增幅23.70%;第二名为密西沙加为代表的皮尔郡(Peel Region),年增幅17.22%;第三名为多伦多市(City of Toronto),年增幅14.76%;

想要了解入市资金的动向,就要有对比。下面咱们请出上个月的报告,来做个环比:

20161205 11月地产报告 多伦多地产犀牛

对比前后两个月的数据,我们可以发现下面几个趋势:

1)杜兰郡(Durham Region)持续两个月在各方面都是投资关注的重点;
2)橙县(Orangeville)上涨趋势颇为凶猛,可以适当关注;
3)以奥克维尔为代表的荷顿郡(Halton)渐渐远离投资者的视线;
4)以镇屋和公寓为代表的低端物业,机会将出现在多伦多市区、杜兰郡和密西沙加三个地区;
5)作为传统的淡季,2016年12月物业增幅明显,比11月普遍高了2个点。看来今年的物业看高的趋势明显。

2016年整整一年,大多伦多各个地区、各种房型都处于一种加速上涨的势头。那么,2017年,这种趋势会持续吗?

据坊间传言,来自中国的资金大幅推动了加拿大的房地产市场。咱们先来看看中国的情况:

2016年12月30日,“中国人民银行令〔2016〕第3号”石破天惊。之后,朋友圈各种留言喧嚣尘上。有的说:“央妈新法出台:国内的资金再也出不来啦!”,有的说:“开始了!境内购汇规定不得在境外买房及投资证券”,甚至还有人说:“中国出狠招,只能寄一万美元!”等等。

如果以上消息属实的话,大陆买家在多伦多的投资将遭受严重打击。为了确定消息的准确,犀牛找来“中国人民银行令〔2016〕第3号”认真做了研究。我发现,朋友圈的流言有很大的问题。

首先,虽然银行令中提到了一万美元,但是这一万美元指的是自2017年7月1日起将要施行的反洗钱措施,居民换汇的金额仍然是一年5万美元,并没有变化。

其次,银行令的确规定,“居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付,包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。”关于“个人购汇不得用于境外购房及投资”的消息属实,但是这并非是新政,而是“一直以来都不能做”。

我认为,这份新的银行令最终会对来自中国大陆的境外投资有多大的影响,最终还要看两个方面。一个是国家对“不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险等尚未开放的资本项目”这份旧政令的执行力度有多大,一个中国国内的经济状况对闲散资金的吸引力有多大。

因为一直有传言说外国投资者造成了大多伦多房地产的飙升,为此地产局特地在大多伦多范围作了调查。结果显示,境外投资者在整个购买团体中并不占据主流,在整个大多伦多只有4.9%,而在多伦多市区,这个值为5%。

所以,不管来自中国的投资在2017年是否有变化,对大多伦多的房地产市场都不会有决定性的影响。

多伦多地产局总裁Larry Cerqua认为,大多伦多房地产的不断升值,主要原因在于经济的增长、较低的利率、较低的失业率,以及人口的增长。

Larry Cerqua对大多伦多房地产市场的判断主要来源于对微观的因素判断,如果从宏观上来看,犀牛认为,能够决定大多伦多房地产市场的因素,主要来自两个人:一个是在将于1月20日入住白宫的美国新总统-川普;一个是去年任职的加拿大总理小特鲁多。

20170109 Trump Trudeau 多伦多地产犀牛

川普主张反自由化商务政策,他提出的“要么美国产,要么交关税”的政策,是否会影响自老布什时代开始的《北美自由贸易协定》,会对加拿大经济产生直接的影响。

小特鲁多从去年上任开始,一直在大规模投资基础设施,这是刺激大多伦多房地产蓬勃向上的一个相当重要的因素。如果目前的美加关系可以保持不变的话,加拿大的政策大方向应该不会发生太大的变化,房地产也可以延续以前的走势;如果川普撕毁《北美自由贸易协定》,那么小特鲁多是否会继续去年大兴土木的政策,会决定今年的房地产走势。而以犀牛的判断,这种情况多半会发生。

综上所述,犀牛认为:如果不出大的意外,大多伦多的房地产市场,仍然会保持向上的姿态,区别只是多少而已。

文章及版权说明:
本文完成于2017年1月8日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

《犀牛手札》系列文章是犀牛对加拿大房地产不断的思考和经验总结,欢迎大家访问地产犀牛网(RhinoZ.info),订阅微信公众平台“多伦多买房卖房‘(号码:Toronto-RealEstate),看我如何“用工匠精神做地产”。

Share Button
简体中文 简体中文 English English