犀牛手札263：2016年地产报告+2017年形势预测
2017年1月5日，多伦多地产局公布了大多伦多2016年的年度地产报告。下面我们一起来看一下2016年大多伦多发生了什么。
报告显示，2016年全年，地产局的MLS系统一共记录了113,133桩地产交易，比2015年上升了11.8%；房地产的平均价格则比2015年上升了17.3%。
下面是按地区分布显示的不同类型的房屋HPI值变化：
数据显示：
1）综合排名：
除了升值最少的多伦多市区（17.55%），其他地区的年增幅均超过20%！其中第一名为杜兰郡（Durham Region），年增幅26.43%；第二名为约克郡（York Region），年增幅25.24%；第三名为橙县（Orangeville），年增幅25.09%；
2）独立屋排名：
包括升值最少的多伦多市区，所有地区的年增幅均超过20%！其中第一名为约克郡（York Region），年增幅27.46%；第二名为杜兰郡（Durham Region），年增幅26.25%；第三名为橙县（Orangeville），年增幅25.50%；
3）半独立屋排名：
第一名为杜兰郡（Durham Region），年增幅26.41%；第二名为橙县（Orangeville），年增幅24.90%；第三名为南闪高县（South Simco County），年增幅24.68%；
4）镇屋排名：
第一名为杜兰郡（Durham Region），年增幅28.11%；第二名为密西沙加为代表的皮尔郡（Peel Region），年增幅20.55%；第三名为多伦多市（City of Toronto），年增幅19.41%；
5）公寓排名：
第一名为杜兰郡（Durham Region），年增幅23.70%；第二名为密西沙加为代表的皮尔郡（Peel Region），年增幅17.22%；第三名为多伦多市（City of Toronto），年增幅14.76%；
想要了解入市资金的动向，就要有对比。下面咱们请出上个月的报告，来做个环比：
对比前后两个月的数据，我们可以发现下面几个趋势：
1）杜兰郡（Durham Region）持续两个月在各方面都是投资关注的重点；
2）橙县（Orangeville）上涨趋势颇为凶猛，可以适当关注；
3）以奥克维尔为代表的荷顿郡（Halton）渐渐远离投资者的视线；
4）以镇屋和公寓为代表的低端物业，机会将出现在多伦多市区、杜兰郡和密西沙加三个地区；
5）作为传统的淡季，2016年12月物业增幅明显，比11月普遍高了2个点。看来今年的物业看高的趋势明显。
2016年整整一年，大多伦多各个地区、各种房型都处于一种加速上涨的势头。那么，2017年，这种趋势会持续吗？
据坊间传言，来自中国的资金大幅推动了加拿大的房地产市场。咱们先来看看中国的情况：
2016年12月30日，“中国人民银行令〔2016〕第3号”石破天惊。之后，朋友圈各种留言喧嚣尘上。有的说：“央妈新法出台：国内的资金再也出不来啦！”，有的说：“开始了！境内购汇规定不得在境外买房及投资证券”，甚至还有人说：“中国出狠招，只能寄一万美元！”等等。
如果以上消息属实的话，大陆买家在多伦多的投资将遭受严重打击。为了确定消息的准确，犀牛找来“中国人民银行令〔2016〕第3号”认真做了研究。我发现，朋友圈的流言有很大的问题。
首先，虽然银行令中提到了一万美元，但是这一万美元指的是自2017年7月1日起将要施行的反洗钱措施，居民换汇的金额仍然是一年5万美元，并没有变化。
其次，银行令的确规定，“居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付，包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。”关于“个人购汇不得用于境外购房及投资”的消息属实，但是这并非是新政，而是“一直以来都不能做”。
我认为，这份新的银行令最终会对来自中国大陆的境外投资有多大的影响，最终还要看两个方面。一个是国家对“不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险等尚未开放的资本项目”这份旧政令的执行力度有多大，一个中国国内的经济状况对闲散资金的吸引力有多大。
因为一直有传言说外国投资者造成了大多伦多房地产的飙升，为此地产局特地在大多伦多范围作了调查。结果显示，境外投资者在整个购买团体中并不占据主流，在整个大多伦多只有4.9%，而在多伦多市区，这个值为5%。
所以，不管来自中国的投资在2017年是否有变化，对大多伦多的房地产市场都不会有决定性的影响。
多伦多地产局总裁Larry Cerqua认为，大多伦多房地产的不断升值，主要原因在于经济的增长、较低的利率、较低的失业率，以及人口的增长。
Larry Cerqua对大多伦多房地产市场的判断主要来源于对微观的因素判断，如果从宏观上来看，犀牛认为，能够决定大多伦多房地产市场的因素，主要来自两个人：一个是在将于1月20日入住白宫的美国新总统-川普；一个是去年任职的加拿大总理小特鲁多。
川普主张反自由化商务政策，他提出的“要么美国产，要么交关税”的政策，是否会影响自老布什时代开始的《北美自由贸易协定》，会对加拿大经济产生直接的影响。
小特鲁多从去年上任开始，一直在大规模投资基础设施，这是刺激大多伦多房地产蓬勃向上的一个相当重要的因素。如果目前的美加关系可以保持不变的话，加拿大的政策大方向应该不会发生太大的变化，房地产也可以延续以前的走势；如果川普撕毁《北美自由贸易协定》，那么小特鲁多是否会继续去年大兴土木的政策，会决定今年的房地产走势。而以犀牛的判断，这种情况多半会发生。
综上所述，犀牛认为：如果不出大的意外，大多伦多的房地产市场，仍然会保持向上的姿态，区别只是多少而已。
文章及版权说明：
本文完成于2017年1月8日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
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