犀牛手札259:第一次跨国直播讲了什么?(21条贷款概要)

上周末(12月10日/11日),犀牛团队举办了一场对多伦多和中国同时直播的网络课程。该课程时长1个小时,邀请的嘉宾是BMO银行的专业贷款经纪王冰。主要讲解了多伦多今年更新的贷款政策,内容涉及新移民贷款、留学生贷款、远程购买房产贷款、多套房贷款、贷款的比例、出租房贷款等诸多问题。

20161212 Moartgage BMO 多伦多地产犀牛

为了更好的服务对了解贷款新政最有需要的朋友,课程设立了门槛:只有购买¥5.99门票的人才可以进入课堂听课。或许是因为大家对贷款新政极为关注,也许是因为大家很想认识BMO银行的美女贷款经纪,总之,最后有94位听众参与了直播课程。这个结果非常出乎犀牛的意料,不仅因为这一数字大大超过了参与线下活动的平均人数,还因为这次活动我们没有配合任何的媒体广告宣传。

直播课程结束以后后,很多参与者都向犀牛表达了对课程的满意,说讲师专业,收获匪浅。很多国内的朋友都说能够通过直播直接接触加拿大5大银行的贷款经纪,机会太难得了。甚至还陆续有一些没有来的及参加直播的朋友,要求购票收听课程的回放。

今天这一期的《犀牛手札》,我来给大家转述一下课程中谈到的一些话题。让各位读者也有机会了解2016年,多伦多贷款市场以及BMO银行贷款政策的一些主要变化。当然了,犀牛只是一个在安省持牌的地产经纪,并不是贷款行业的业内人士,以下的内容,大家当做知识的普及就好,不要完全信任下述的内容。有真实贷款需要的朋友,一定要在做任何决定之前,咨询真正的贷款经纪。

20161212 Chuizi 多伦多地产犀牛

下面就是直播中涉及一些讲课要点和嘉宾回答的一些提问:

1)2016年的贷款政策发生了下面的几个较大的变化

* 2016年4月开始,留学生不能单独申请贷款,父母需要on title;
* 2016年9月开始,非居民贷款需要在本地的有直系亲属;
* 2016年10月开始,国家要求,所有首付低于20%贷款,即需要申请违约保险的申请者需要用央行公布的5年固定利率4.64%去计算偿还比例;
* 2016年11月开始,非居民、新移民贷款均需提供收入证明和存款证明

上面的文字基本比较容易理解,我就补充一下什么是直系亲属,因为就这一点经常有人弄混,即使是犀牛也会经常被问到这个问题。根据加拿大的法律规定,一个人的直系亲属包括父母、子女和配偶;而兄弟姐妹和其他亲戚都不算在内。

2)针对新移民的贷款:

新移民在MBO最多不超过2套房贷款,首付需要在交割前15天到账,200万以下的物业最多贷款65%,这几点都没有变;唯一的改变就是现在需要提供收入证明。

这一点有一个地方需要注意,BMO银行并不需要客人提前3个月将资金放入加拿大账户,提前15天即可。

3)针对非居民的贷款:

非居民在MBO旧的政策是:最多不超过1套房贷款,首付需要在交割前15天到账,150万以下最多贷款65%;变化的是下面几点:

* 100万以下物业最多贷款65%,超过100万的部分只能贷款40%;
* 需要提供收入证明;
* 未来一年的贷款、地税、电费需要以某种形式冻结在BMO;
* 非居民贷款需要有本地的直系亲属;
* 所购物业只能自住,不可以出租。

4)专门针对拥有加拿大身份,且拥有小生意的业主的贷款项目:stated income:

* 生意的注册日期在3年之内;
* 不需要提供收入证明;
* 贷款比例不超过65%;
* 贷款上限不超过75万

5)问:已经批好的贷款会受新政策影响吗?
答:不会,已经批好的贷款按原合同执行。

6)问:国内收入是否要求提供收入税单?
答:没有硬性要求,使用中文的收入证明即可。如果银行怀疑文件的真实性,可能会要求提供流水。

7)问:贷款首付比例是固定的吗?有什么衡量标准?
答:并没有固定的首付比例,一切取决于所购房子的价格。比如,50万以下的物业就有可能只付5%首付、50-100万之间的物业只需要首付10%、100万以上才需要凑足20%的首付。

8)问:银行在审核信用报告的时候,看什么?
答:银行在审核信用报告的时候,一个是看分数,另外还要看申请人的信用如何,有多少债务等等。

9)问:因为偶尔会忘了还信用卡,会影响贷款吗?
答:晚还款属于比较正常的现象,只要事后已经还掉,即使发生了collection都不用太担心。

10)问:学生贷款最多能贷多少?
答:学生购买的房价最多不能超过100万。

11)问:贷款年限有什么规定吗?
答:对于本地居民来说,最长贷款期限为30年,非居民最长可以贷到25年。

12)问:银行评估物业的时候看什么?
答:银行在评估物业的时候主要看它的市场价值和流动性。

13)问:哪些附属设施会影响物业评估价格?
答:院子里面的地下油罐、附近的高压线、多个厨房都会影响物业的评估。

14)问:在评估物业的时候,土地价值在其中的比重有要求吗?
答:在大多伦多土地的价值不能超过整体物业的50%,在大多以外不能超过60%。

15)问:能说说出租房贷款的要求吗?
答:出租房贷款建议最低30%首付,出租房50%的租金可以计入收入,如果出租房达到16套就要去申请商业贷款。

16)问:如果目前有正在贷款的出租房,会影响新的贷款吗?
答:如果出租房的租金超过贷款的还款,不仅不会影响新的贷款,反而会有帮助。

17)问:中国人一定要来加拿大才可以申请贷款吗?
答:不一定,如果不愿意来加拿大,可以在BMO的香港分行办理。

18)问:能讲讲房屋的refinance吗?
答:银行是否可以批准给你refinance,主要看两点:房屋增值+申请人足够的还款能力。refinance的成本主要有discharge fee,评估费,FCT费。可以使用refinance的钱做为下一个房子的首付。

19)问:可以贷到的贷款金额和人来不来加拿大有关系吗?
答:无关,一般贷款金额为收入的5.5倍,最多不超过6倍

20)问:BMO贷款对楼花的尺寸有要求吗?
答:对condo公寓来说,一般需要有500尺的使用面积,400尺以上也有可能;如果是townhouse的话,就需要750尺以上的使用面积了。

21)问:能给一个快速计算贷款还款额的公式吗?
答:可以用每10万还款400来估算。

受于篇幅限制,关于这次跨国直播的内容,我就给大家介绍这么多。想了解这一次贷款课程更多内容的朋友,欢迎进入直播间收听课程回放。如果哪位朋友希望委托犀牛做个性化的房屋推荐,请添加犀牛的个人微信:1867654,咱们单聊。

文章及版权说明:
本文完成于2016年12月12日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

《犀牛手札》系列文章是犀牛对加拿大房地产不断的思考和经验总结,欢迎大家访问地产犀牛网(RhinoZ.info),跟踪微信公众平台“多伦多买房卖房‘(号码:Toronto-RealEstate),看我如何“用工匠精神做地产”。

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