犀牛手札122:关于新房买卖的林林总总

最近多伦多房产市场非常活跃,新房部分尤其如此。在上周的“现象”房产俱乐部活动中,我们和大家谈了新房投资的税务问题,大家非常感兴趣。另外在公信号上,也经常有人向犀牛问起新房的各种相关问题。今天借助《犀牛手札》专栏的机会,我来给大家做一个全面的新房相关信息整理,在以后的时间里也会在网站中不断在加入新的内容,希望能够涉及到新房购买的方方面面、解决大家关于新房子的各种忧虑。

新屋

新房购买涉及的费用:

1)按揭保险(Mortgage Insurance):就是做房子按揭时产生的费用,选择的银行不同,费用也会不同。一般来说,大多数贷款方会要求首付20%以下的买家购买房贷保险。

下面是CMHC将会从2014年5月1日开始实行的房贷保险费率:

Effective May 1st, 2014, CMHC Purchase (owner-occupied 1 – 4 unit properties) mortgage insurance premiums will be:

Loan-to-Value RatioStandard Premium (Current)Standard Premium (Effective May 1st, 2014)
Up to and including 65%0.50%0.60%
Up to and including 75%0.65%0.75%
Up to and including 80%1.00%1.25%
Up to and including 85%1.75%1.80%
Up to and including 90%2.00%2.40%
Up to and including 95%2.75%3.15%
90.01% to 95% – Non-Traditional Down Payment2.90%3.35%

2)律师费:现在请房产律师的市场行情大概在1,500元至2,500元之间。

3)产权保险(Optional Title Insurance):多数律师会建议购买Title Insurance,部分银行也会规定要买。能提供Title Insurance的公司挺多,价格也不一样。一般来说律师会帮你搞定这一块。

下面这个表是犀牛从Stewart Title Guaranty Company找到的一个Title Insurance收费单,供大家参考:

Freehold Resale Title Insurance**
Total Purchase PriceCalculation of Title Insurance
$0 – $500,000$325.00
> $500,000$325.00 plus ($0.90 per every
additional $1,000.00 in purchase
price above $500,000) OR
(Price less $500,000 / 1,000 x .90) plus $325.00

Examples:
$1,000,000 purchase price – Title Insurance calculation is (1,000,000 – 500,000 / 1,000 x .90) + $325.00 = $775.00
$2,000,000 purchase price – Title Insurance calculation is (2,000,000 – 500,000 / 1,000 x .90) + $325.00 = $1,675.00

Condominium Resale Title Insurance**
Total Purchase PriceCalculation of Title Insurance
$0 – $500,000$150.00
> $500,000$150.00 plus ($0.90 per every additional $1,000.00 in purchase price above $500,000) OR (Price less $500,000 / 1,000 x .90) plus $150.00

Examples:
$1,000,000 purchase price – Title Insurance calculation is (1,000,000 – 500,000 / 1,000 x .90) + $150.00 = $600.00
$2,000,000 purchase price – Title Insurance calculation is (2,000,000 – 500,000 / 1,000 x .90) + $150.00 = $1,500.00

4)房产评估费(Property Appraisal):多数贷款机构会将房产评估费用算在按揭计划(mortgage package)中,由贷款机构支付,费用一般在250-350元之间。

5)房屋保险(Home Insurance):贷款机构通常需要房屋保险以确保贷款的安全,费用大约在每年1000-2000元之间。

6)土地转让税(Land Transfer Tax):分阶段计价,也分你是不是住在多伦多。

Ontario Land Transfer Tax
Total Purchase PriceCalculation of LTT
$0 – $55,000.005 x Price
$55,000 – $250,000(.01 x Price) minus $275
$250,000 – $400,000(.015 x Price) minus $1525
> $400,000(.02 x Price) minus $3525
Toronto Municipal Land Transfer Tax
Total Purchase PriceCalculation of LTT
$0 – $55,000.005 x Price
$55,001 – $400,000(.01 x Price) minus $275
> $400,000(.02 x Price) minus $4275

新房购买涉及的税务问题

一、如果你购买的新屋为自住物业(Principal Residence),则涉及HST New House Rebate,包括聯邦及省两部分。

对于购买自住的新屋,多数建筑商采取的方式是在房价中直接扣除HST返还部分,由建筑商缴纳HST和领取HST REBATE。换句话说,购买自住物业的屋主不用考虑这笔税款的问题,建筑商已经帮你办妥了(除非合同中注明由买家自行缴纳HST税款)。

万一需要自己办理退税,退税金额可以按照如下方式计算:

* Ø  购买$350,000或更低价格新屋的业主可以申请高达36%的HST联邦返稅(Rebate on the federal portion of the HST),最高金额不能超过$6,300(350000 x 0.05 x 0.36 = 6300元);购买新屋价格介乎于$350,000至$450,000的业主可以申请的HST联邦返稅为:[(45萬 – 房價)÷ 100000] x 6300;而新屋价格高于$450,000的业主则不享受此项返稅优惠。
* Ø  新屋业主还可以申请高达75%的HST省返稅(Rebate on the provincial portion of the HST),40万及以下部分退税计算,以40万为例,省返税金额为400000 x 8% x 75% =24000元,而超出40万的部分不计返还。因此,退税最高金额不超过$24,000。

二、如果你购买的新屋为投资物业(Investment Residence),则涉及HST New Residential Rental Property Rebate。

如果名下已有自住房,新买的物业只能作为投资物业,投资者将得不到自住房部分的退税,但可以通过出租物业实现。向CRA申请HST的退税时,需要提供一年期以上的租约以及购买合约等相关材料。退税金额根据购房时律师出具的Statement of Adjustments中相关金额核算。

需要提醒买家注意的是,新屋退税是税务局经常性审核的项目,如果你的投资房按照自住房申报了,很容易被税务局追索HST REBATE。当你有多处房产时,每年只能指定一处作为自住房。一般来说,如果按照自住房申请了HST REBATE,则一定在新屋中住满一年。

欢迎在微信上搜索“Toronto-RealEstate”关注地产犀牛的公众号,每天精彩文章不容错过。如果您喜欢在电脑上即时咨询,请加Rhino的QQ:1867654。如果您想在全面了解多伦多房地产信息,请访问地产犀牛网(RhinoZ.info)。

Share Button