犀牛手札122：关于新房买卖的林林总总
最近多伦多房产市场非常活跃，新房部分尤其如此。在上周的“现象”房产俱乐部活动中，我们和大家谈了新房投资的税务问题，大家非常感兴趣。另外在公信号上，也经常有人向犀牛问起新房的各种相关问题。今天借助《犀牛手札》专栏的机会，我来给大家做一个全面的新房相关信息整理，在以后的时间里也会在网站中不断在加入新的内容，希望能够涉及到新房购买的方方面面、解决大家关于新房子的各种忧虑。
新房购买涉及的费用：
1）按揭保险(Mortgage Insurance)：就是做房子按揭时产生的费用，选择的银行不同，费用也会不同。一般来说，大多数贷款方会要求首付20%以下的买家购买房贷保险。
下面是CMHC将会从2014年5月1日开始实行的房贷保险费率：
Effective May 1st, 2014, CMHC Purchase (owner-occupied 1 – 4 unit properties) mortgage insurance premiums will be:
| Loan-to-Value Ratio | Standard Premium (Current) | Standard Premium (Effective May 1st, 2014) |
|---|---|---|
| Up to and including 65% | 0.50% | 0.60% |
| Up to and including 75% | 0.65% | 0.75% |
| Up to and including 80% | 1.00% | 1.25% |
| Up to and including 85% | 1.75% | 1.80% |
| Up to and including 90% | 2.00% | 2.40% |
| Up to and including 95% | 2.75% | 3.15% |
| 90.01% to 95% – Non-Traditional Down Payment | 2.90% | 3.35% |
2）律师费：现在请房产律师的市场行情大概在1,500元至2,500元之间。
3）产权保险（Optional Title Insurance）：多数律师会建议购买Title Insurance，部分银行也会规定要买。能提供Title Insurance的公司挺多，价格也不一样。一般来说律师会帮你搞定这一块。
下面这个表是犀牛从Stewart Title Guaranty Company找到的一个Title Insurance收费单，供大家参考：
| Freehold Resale Title Insurance** | |
| Total Purchase Price | Calculation of Title Insurance |
|---|---|
| $0 – $500,000 | $325.00 |
| > $500,000 | $325.00 plus ($0.90 per every additional $1,000.00 in purchase price above $500,000) OR (Price less $500,000 / 1,000 x .90) plus $325.00 |
Examples:
$1,000,000 purchase price – Title Insurance calculation is (1,000,000 – 500,000 / 1,000 x .90) + $325.00 = $775.00
$2,000,000 purchase price – Title Insurance calculation is (2,000,000 – 500,000 / 1,000 x .90) + $325.00 = $1,675.00
| Condominium Resale Title Insurance** | |
| Total Purchase Price | Calculation of Title Insurance |
|---|---|
| $0 – $500,000 | $150.00 |
| > $500,000 | $150.00 plus ($0.90 per every additional $1,000.00 in purchase price above $500,000) OR (Price less $500,000 / 1,000 x .90) plus $150.00 |
Examples:
$1,000,000 purchase price – Title Insurance calculation is (1,000,000 – 500,000 / 1,000 x .90) + $150.00 = $600.00
$2,000,000 purchase price – Title Insurance calculation is (2,000,000 – 500,000 / 1,000 x .90) + $150.00 = $1,500.00
4）房产评估费（Property Appraisal）：多数贷款机构会将房产评估费用算在按揭计划（mortgage package）中，由贷款机构支付，费用一般在250-350元之间。
5）房屋保险（Home Insurance）：贷款机构通常需要房屋保险以确保贷款的安全，费用大约在每年1000-2000元之间。
6）土地转让税（Land Transfer Tax）：分阶段计价，也分你是不是住在多伦多。
| Ontario Land Transfer Tax | |
| Total Purchase Price | Calculation of LTT |
|---|---|
| $0 – $55,000 | .005 x Price |
| $55,000 – $250,000 | (.01 x Price) minus $275 |
| $250,000 – $400,000 | (.015 x Price) minus $1525 |
| > $400,000 | (.02 x Price) minus $3525 |
| Toronto Municipal Land Transfer Tax | |
| Total Purchase Price | Calculation of LTT |
|---|---|
| $0 – $55,000 | .005 x Price |
| $55,001 – $400,000 | (.01 x Price) minus $275 |
| > $400,000 | (.02 x Price) minus $4275 |
新房购买涉及的税务问题
一、如果你购买的新屋为自住物业（Principal Residence），则涉及HST New House Rebate，包括聯邦及省两部分。
对于购买自住的新屋，多数建筑商采取的方式是在房价中直接扣除HST返还部分，由建筑商缴纳HST和领取HST REBATE。换句话说，购买自住物业的屋主不用考虑这笔税款的问题，建筑商已经帮你办妥了（除非合同中注明由买家自行缴纳HST税款）。
万一需要自己办理退税，退税金额可以按照如下方式计算：
二、如果你购买的新屋为投资物业（Investment Residence），则涉及HST New Residential Rental Property Rebate。
如果名下已有自住房，新买的物业只能作为投资物业，投资者将得不到自住房部分的退税，但可以通过出租物业实现。向CRA申请HST的退税时，需要提供一年期以上的租约以及购买合约等相关材料。退税金额根据购房时律师出具的Statement of Adjustments中相关金额核算。
需要提醒买家注意的是，新屋退税是税务局经常性审核的项目，如果你的投资房按照自住房申报了，很容易被税务局追索HST REBATE。当你有多处房产时，每年只能指定一处作为自住房。一般来说，如果按照自住房申请了HST REBATE，则一定在新屋中住满一年。
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