今天的《犀牛手札》文章要给完全不了解如何在 多伦多买房 的朋友做一个简单的买房流程的介绍。我们在多伦多可能会买的房子有两种，一种是楼花，一种是现房。这两种房子的购买流程区别非常大，今天咱们来说现房也就是二手房的买房流程。
1）做好 多伦多买房 预算和贷款预评估
我们都知道：“知己知彼，百战不殆”这句老话。知己是知彼的前提，明白自己对社区、校区、位置、房型、方向、贷款金额都有什么要求，才能找到最满意的房子。在准备买房前，一定要根据自己的经济状况，找靠谱的贷款专家详谈，做到心中有数。
现在依以下三种类型的客户做具体介绍：
1、登陆不满五年的新移民，首付35%一般就可以拿到贷款。
2、根据家庭收入计算贷款额度。这种情况计算会更复杂些，更有必要和贷款专家面谈。这里要提醒大家：如果你没有决定在某家银行做贷款，就不要让他们查信用分数。原因是：频繁地检查会降低信用分数，同时就会增加贷款难度。
3、海外居民：几个大银行如： RBC, Scotiabank和BMO，对海外居民的贷款比较宽松，首付35%，然后再根据海外收入情况，一般就可以拿到贷款，但是，还必须在买房前一定要和贷款专家咨询清楚。
不管哪种情况，犀牛都建议您事先做好贷款预批。这样做的好处有三个：
a. 如果在申请预授信时发现信用记录有问题，比如发现有未偿还债务，可以有时间采取行动予以补救。
b.获得银行的预授信件之后，您可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，很容易就确定目标房价。
c.在利率锁定期内完成房产交割，确保你能获得较低的贷款利率，通常利率锁定期为90-120天。
2）找房、选房
在多伦多买房到了这个阶段，可以有不同的做法：既可以自己找，也可以聘请一个专业的地产经纪帮自己。
加拿大的传统做法是找个地产经纪帮自己找房。这种做法的好处的比较容易找到自己满意，同时也比较适合自己的房子。毕竟只要这个经纪够专业，TA应该能够用自己的专业知识帮到你。
这种做法困难的地方在于找到一个合适自己，也足够专业的地产经纪。这个话题如果展开需要比较多的时间，以后有机会专门说。
找房子的另外一种选择是自己找。自己利用各种工具在网上搜索房源，在网上找相关的文章学习，在周末找Open House去看，然后挑挑选选确定自己需要选择的房子。
我认为最好选个经纪帮自己，不过后一种做法也无可厚非。在现代这个各种观念混杂、各种文化冲突的年代，我们和社会的包容性都应该更大一些。
买房的关键因素有：学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施，社区人文及升值潜力等。把这些因素与经纪充分沟通交流和互动，有经验的经纪在听取你的需求后，会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。
从大多伦多的地理发展来看，基本上是从南往北，以YONGE街为中轴线，向东或者向西发展的。所以，一般情况是; 多伦多北部的房子比南面的房子新，离央街远区域的房子新过离央街近的。
就华人居住的区域而言，列治文山(RICHMOND HILL)、MARKHAM的房龄普遍新于北约克和世家堡。喜欢较新房屋的买家可以多一些考虑前两个区域。从另外一个角度看，后两个区域在交通、生活便利略胜一筹。
LOCATION是整个买房过程中的最重点。因为好的区域一般兼具学区好，社区人文好，自然环境好以及交通便利等因素。所以，房主住了若干年后;再卖出去，又获得相当可观的收益。但是，具体在哪个区域买房子，一定要根据自己的实际情况具体问题具体分析。
3）选择经纪，挑选房子
在多伦多买房，从这一步开始就进入了专业流程，会涉及下offer、谈判、交定金、申请贷款、验房、办理保险、过户、拿钥匙等等过程。从这一步开始，犀牛认为普通购房者应该把精力放在挑选出一个合格的地产经纪上面。地产经纪是个专业工作，拿到证书需要考好几门试，还要上课，花大量的时间。特别是有经验的经纪，肯定还累积了多年的从业经验。这些都不是普通人随便看几篇网上文章就能取代的。
在选择经纪、信任经纪专业性的同时，普通买家也应该尽量学习一些相关知识，毕竟自己懂得越多就越容易分辨哪个经纪靠谱。但是，当你懂得越来越多，甚至几乎成为半个行内人的时候，还是要记住这句话：不要用自己的业余爱好挑战别人用来吃饭的本事。
经纪会帮您了解房子的类型、结构、朝向、有无分门出入、占地(LOT)有多大、使用面积有多少、室内是实木地板、复合地板还是地毯、厨房，客厅，每个睡房都具体地有多大，有几个洗手间，买价中会包含那些电器设备等等，让您心中有数。
4）起草合同 进行谈判
在安省，一般住宅合同全称是： Agreement of Purchase and Sale，是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件，但并不排斥其它购房合同，前提是双方都能认可。
5）签订 多伦多买房 合同，以及解除条件
在多伦多买房购房合同中最常见的附加条款有：
1. 贷款条件(Financing)：
即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同。
2. 二手房 验房条件(Inspection)：
即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同。验屋条件又分两种：BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行，否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重大缺陷，买家方可取消合同。
3. 公寓楼物业报告的合同条件：
要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题，买家可以在律师的建议下放弃购买。
在 多伦多买房 前，如果你对自己的贷款很有把握，贷款条件就没有必要加上，这样，获得自己满意Offer的几率会大很多，价格上也会优惠; 验屋条件的取消和保留，也要根据看房时的观察，谈合同时的价格和抢offer时的具体情况认真考虑; 至于查看管理报告，是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。
取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。
六、办理贷款 寻找律师
合同一旦签订，就要尽快和银行贷款人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。
各家银行要求不尽相同，通常要准备的资料有：买房的合同(Offer)，有关房屋的信息资料(Listing Sheet)，工资单，雇主信，首付款(或存款)证明，驾照或护照等。新移民买房，首付款35%以上，还会要求一定的收入证明和存款能维持半年以上的日常生活费用(包括付贷款，地税等)。如果资料齐全完备，通常两到五个工作日就会有正式结果。
律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关文件的法律执行。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。关于律师在房产买卖中的作用和可以做的事情，欢迎参考《加拿大买卖房产律师可以做什么？(犀牛手札494)》
7）在 多伦多买房 最后的两次看房和检查
在 多伦多买房 交房前通常有一到两次看房。
第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，而且最好告知卖家也能在场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用，这些设备包括暖炉，中央空调，洗衣机，烘干机，洗碗机等等。其次是买家测量客厅，厨房，卧室，家庭厅等房间的尺寸，好购买家具或者添置买家需要的设备。
第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的电气设备和家用电气是否都正常工作，其他设施有无损坏和改变。
8）付款交割 多伦多买房 的最后一步
交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，律师费用等，通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张现金支票。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
交房日，律师会办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后就会拿到钥匙。
本期文章就到这里。祝愿大家都能找到自己喜欢也适合自己的房子。
本文初于2019年9月15日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
