今天，犀牛根据十几年的从业经验总结出一份加拿大安省多伦多的 房产买卖 注意事项 和大家分享 ，会从 买房注意事项 和 卖房注意事项 两方面谈，包括如何确定预算？买房流程、房贷保险、交房费用、买房税务优惠、卖房流程、要不要做Home Staging？什么情况需要付房贷保险？等等，让大家避免踏坑，买的更满意、卖的划算。
买房注意事项
您能买得起多少钱的房子？
在准备买房子的时候，每个人都会问自己一个问题：“我到底能买得起多少钱的房子？”在网上很多地方，大家都能找到最大付款能力计算器。在这里里，犀牛给大家一个超简单的公式： Gross Debt Service (GDS) ratio<32%或者Total Debt Service (TDS) ratio<40% 翻译成好理解的语言就是：房屋的负担不能超过家庭月收入的32%，或者整体债务不能超过家庭月收入的40%。在准备买房之前，务必根据自身的经济状况，与可靠的贷款专家进行详细的沟通，贷款预批。这样做有三个主要好处：
a. 如果在申请预批时发现信用记录存在问题，例如未偿还的债务，您将有时间采取措施进行补救。
b. 获得银行的预批信后，您可以根据贷款额度加上首付款，轻松确定目标房价范围。
c. 在利率锁定期内完成房产交割，确保您能够享受较低的贷款利率。通常，利率锁定期为90-120天。
通过提前做好贷款预批，您可以在购房过程中更加从容，并且更好地掌握贷款相关的各项事宜。
什么情况需要付房贷保险？
根据国家规定，低于20%的首付一定要买房贷保险，而这个保险只可以向Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 或者 Genworth Financial购买。保费的多少和你是不是自雇以及有没有第三方收入有关系。
| LOAN-TO-VALUE | PREMIUM ON TOTAL LOAN | PREMIUM ON INCREASE TO LOAN AMOUNT FOR PORTABILITY AND REFINANCE | ||
|---|---|---|---|---|
| Standard Premium | Self-Employed without 3rd Party Income Validation | Standard Premium | Self-Employed without 3rdParty Income Validation** | |
| UP TO AND INCLUDING 65% | 0.50% | 0.80% | 0.50% | 1.50% |
| UP TO AND INCLUDING 75% | 0.65% | 1.00% | 2.25% | 2.60% |
| UP TO AND INCLUDING 80% | 1.00% | 1.64% | 2.75% | 3.85% |
| UP TO AND INCLUDING 85% | 1.75% | 2.90% | 3.50% | 5.50% |
| UP TO AND INCLUDING 90% | 2.00% | 4.75% | 4.25% | 7.00%* |
| UP TO AND INCLUDING 95% | 2.75% | N/A | 4.25%* | * |
| 90.01% TO 95% — NON-TRADITIONAL DOWN PAYMENT*** | 2.90% | N/A | * | N/A |
| Extended Amortization Surcharges | ||||
| Greater than 25 years, up to and including 30 years: 0.20% Greater than 30 years, up to and including 35 years: 0.40% |
交房的时候会产生的其他费用
大家都知道，在买房的时候，除了贷款，买方还要负担一些费用，一般来说包括押金、律师费、房产评估费、房贷保险费、土地转让税、微调、验房费、房契保险、土地测量费、大楼报告、房屋保险、物业税、屋内电器、服务接入费、管理费、搬家费 等等，具体大家可以参考《多伦多买房费用 一览（犀牛手札570）》。
购房优惠
目前在安省买房，政府有专门的优惠政策，包括土地转让税退税（Land Transfer Tax Refunds for First Time Homebuyers）、税收抵免（First Time Home buyers’ Tax Credit (HBTC)）、RRSP买房者计划（Home Buyers’ Plan），感兴趣的朋友可以参阅这篇文章《犀牛手札111：买房优惠 购房税务抵免 一览》
购买 二手房 的H.S.T.税务问题
重售房的买家不需要负担H.S.T.，而直接从建筑商购买新房的人则需要付H.S.T.，不过会有一定的折扣。具体情况，大家也可以参阅上文。
卖房注意事项
出售 二手房 流程
延伸阅读：《多伦多卖房流程(犀牛手札490)》
要不要做Home Staging？
Home Staging现在已经是一个非常流行的概念了，它的作用也基本上得到了所有人的认可。一项地产经纪的民意测验表明，屋主在Home Staging上的投入可以获得390%的回报；未经Home Staging的售房平均售出时间为57天，而经过Home Staging后再上市的平均售房时间为6天，减少了89%的上市时间；经过Home Staging的的房子比空房或未经过装饰的房子售价可高出达10%；有80%的购房者在进入房间的时候，已经决定了是否买下这栋房子，因此，可以让购买者一见钟情的Home Staging至关重要。 所以犀牛的建议是，如果可能的话，尽量做Home Staging吧！关于Home Staging的一些实用建议，可以参阅《犀牛手札28：Home Staging的秘密》。
最具回报的十大装修项目
延伸阅读：《卖房回报率最高的10大装修项目（犀牛手札191）》
最不具投资回报的项目
说了最具回报的十大装修项目，那么从投资回报上来看，不应该做的装修有哪些呢？游泳池和过度的室外花园首当其冲。如果你喜欢，没问题，但是不要期待在这几项上花的钱能给你卖房子的时候带来太多的帮助。 很多时候，活着并不仅仅是为了生存；买房子也并不是仅仅为了卖出的时候获取更多的利润。在更多的时候，生活本身反而是它意义所在，生活的意义反而是反映在那些不具投资回报的项目上面。
希望这次总结的 买房注意事项 和 卖房注意事项 能帮到正在买房和卖房的您。
本文初写于2021年5月21日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
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