犀牛手札227：什么楼花值得买？五大秘诀首次披露

进入2016年以来，condo投资如火如荼，出现了诸多爆款。那么，什么condo值得投资，什么condo会是爆款，有没有一定之规，或者什么潜在的指标吗？

今天这期文章，犀牛就来和大家谈谈我总结的condo投资秘诀。

所有对房产的投资，都是基于对未来的预期，而未来却又是模糊而难以预测的，这时候我们就需要一些相应的手段或者因素来帮助我们做决定。

决定一个condo未来的因素，绝对不取决于它本身耗材的价值，这只是一个成本，仅仅发生在过去，对未来的影响微乎其微；决定一个condo未来的因素，也绝不可能是大家常常念叨的location、location、location！这只是一个现在的状态，和未来没有太多必然的因果关系。

楼花的投资和普通物业、或者现在市场上的二手房，有很大的区别。目前市场上的物业，很容易判断它的价值。而对楼花来说，交房期，也就是你拥有这个物业的时候，大约在3年甚至5年以后。这种情况下，我们怎么判断一个物业该投，而另外一个物业不该投，套用投资现房的手段，几乎是完全无效的。

经过多年的经验，和对诸多楼花的研究，我认为，决定楼花未来的关键因素至少有5个。一个楼花，占有其中的概念越多，就越好卖，越容易形成爆款，在将来也就越容易获利。

决定condo楼花价值要素之一：离大学的远近

大学是一个经久不衰的投资概念。大学概念的楼花很难随着周边环境的变化而降低价值。想反，大学的建设会对周边的物业有非常大的加成。大家想想看，约克大学的周边社区非常不被公众看好，周边物业价值一向很低，但是每一个有约克大学概念的condo楼花，比如以前的Yorkdale和现在的Cosmos，都是供不应求；还有多大附近的楼花，1000 Bay、Casa系列、Vox、11 Wellesley等等等等，每一个都是爆款；再想想多大世嘉堡分校，当初的Academy，虽然离校园还有10分钟的步行距离，仍然是几天售罄；还有约克万锦分校概念的York Condo、riverwalk，步行都要10分钟以上，依然供不应求。

决定condo楼花价值要素之二：地铁概念

多伦多的地铁相比世界其他城市来说，low的要命。但是尽管如此，只要和地铁沾边的楼花全都不愁卖。如果能从楼里面直接通地铁，那简直太好了，这种楼花就是黄金盘！千金不换！

决定condo楼花价值要素之三：城市规划概念

政府对某个社区的规划，对condo楼花的发展至关重要。一个社区如果有所发展，需要的资金量超级巨大，需要不同公司、政府不同部门的支持非常大。有了政府支持的楼盘，未来几乎没有变坏的可能。

决定condo楼花价值要素之四：豪宅区概念

豪宅区这个概念，在中国城市不是一个显性的因素。但是在多伦多，这一个特点非常重要。豪宅区意味着精致的生活、意味着与精英为伍，意味着家里小孩子的发小都是国家的栋梁、公司的高层。这些对未来意味着什么，不言而喻。

决定condo楼花价值要素之五：风景概念

现代社会愈发嘈杂，拥有一个绝佳的风景，成为很多condo居住者的重要考虑因素，从而也成了投资者需要考虑的因素之一。之所以把这一因素放到最后，是因为这一要素只涉及现在，或者比较近的将来。而未来的不可知性，导致了可能某个楼盘今天有风景，明年就难说。那些在可以预期的未来，一直都能有风景的楼盘，也是一房难求。比如多伦多Yonge街最南侧、紧挨湖边的condo楼花：Pier 27。

至于人们经常提的：Location、Location、Location，犀牛认为，它很重要，但是仅仅限于现在。对楼花的重要性，远远不如上面提到的5点。

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