犀牛手札172：从官方报告看大多伦多5年房市
在上个月（2015年3月），Altus Group代替安省官方发出了一份大多房地产报告。在《犀牛手札》这一期的文章里，我就和大家一起来研究一下这份报告，回顾一下过去的5年，大多伦多地区房市场的变化和趋势，力图给大家展示一个清晰的投资指引。
过去的5年中，大多伦多地区的房地产市场发生了一个非常显著的变化，就是高层公寓和低层住宅的价格产生了严重的背离。在5年前，低层住宅的均价仅仅比高层公寓的价格高出10%，而在5年后的今天，低层住宅的均价已经几乎是高层公寓均价的2倍了。
大家请看下图：
从这张价格趋势图，我们可以清晰的看出，在过去的5年，低层住宅的价格扶摇直上，并且有加速上升的趋势；而与此同时，低层公寓的均价不仅没有上升，反而略有下降。
看过低层住宅和高层公寓的整体比较，咱们再来看看低层住宅不同细分市场的表现：
这张图是过去5年中，公寓、独立屋、半独立屋和镇屋的分类价格变化曲线。我们可以看到，在最开始的时候，价格的分布是：独立屋>公寓>镇屋>半独立屋；5年以后，价格的分布是这样的：独立屋>镇屋>半独立屋>公寓。我们可以想象，如果5年前，有人投资了比公寓还要便宜不少的独立屋和半独立屋，5年之后，他/她的收益可是要比投资公寓的其他人多多了。
那么，现在问题来了。房屋的价格一般来说是由需求和供给量之比决定的，在同样的城市、同样的人群、同样的时间段，低层住宅和高层公寓的需求真的会相差这么多吗？咱们一起看下图：
从这张图中，我们可以看出，其实人们对高层公寓和对低层住宅的需求是相当接近的，可以说是相差无几。事实并不像我们想象那样，人们都在追求低层住宅而放弃高层公寓。
那么，低层住宅和高层公寓的价格相差的越来越多，到底为什么呢？大家再看这张图：
这张图说的是低层住宅和高层公寓的供给量。这下区别就出来了：高层公寓的供给量超过了低层住宅供给量的3倍！在这种情况下，低层住宅的均价仅仅比高层公寓的均价高出不到1倍，说明价格的背离还是不太严重的。
聊了很多宏观的东西，咱们再来看点细节：你想知道这份官方报告中提到的安省销售最好的十个房地产项目是什么吗？
下面这张图说的是高层公寓：
这十个项目中，既有我们熟知的Lotus、City Lights、Tea House、Design Haus和Liberty Central，也有我们不太熟悉的项目。其中有一个离我们很久，但是我们几乎从未关注过它，就是Park Avenue Place。在以后的文章中，犀牛有机会会给大家详细介绍这个项目。
下面这张表说的是低层住宅中的十个最流行的项目：
在这十个项目中，离咱们最近的也是最熟悉的就是Treasure Hill Homes的Urbantowns on Bayview。不过该项目已经过去了，再想要，只能从别人那里转手了。近期，旺市有一个十几个单位的镇屋项目，将于周末开盘，60多万起，届时将有不错的优惠。如果哪位朋友感兴趣，可以直接和我联系。
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