楼花从交房到过户 知道这些有帮助（犀牛手札350）
看过犀牛文章的人都知道楼花有两次交房，这两次交房的间隔可能间隔好几个月。今天咱们来说说 楼花从交房到过户 即 楼花两次交房 英文叫“Interim Occupancy” 到“Final Occupancy”之间这段时间，会发生什么？楼花购买者需要知道哪些事情。
1）从拿钥匙到拿产权（ 楼花从交房到过户 ），时间可能挺长的
购买一个楼花，从拿钥匙到获得产权，一般要经历3-6个月，极端情况可能会长达18个月甚至更长。其中的规律是，越是高的楼，低层单位的这段时间就越长。所以有些人只是因为这个原因而倾向于购买高层单位。
2） 楼花从交房到过户 这段时间内，你要给开发商交租金，却无需贷款
要注意的是：从拿钥匙到获得产权这段时间内，你并不需要付贷款！当然也没有任何银行会在这段时间给你贷款，因为房子还不是你的！
当然，在 楼花从交房到过户 这段时间内，你还是要付钱的。你付的是给开发商的租金，英文叫“Phantom Rent”或者“Occupancy Fee”，中文可以叫“入住费”。
入住费的构成
一般来说 楼花从交房到过户 之间要付的入住费由3部分组成：地税+公共设施的费用+除了你已经付过的房费之外的价格的利息。
入住费之一：物业税
在上面提到的3部分之中，地税比较好理解，就是物业税，数值也基本等于以后你每年要交的金额。也有开发商不收这份钱，但是这时候不交，以后的某一天要一次性把这些钱补齐。
入住费之二：公共设施费
公共设施费用也比较好理解，就是你的管理费咯。
入住费之三：利息
第三部分，是你还要付除了已付押金之外的余额的利息。
这一点可能有点费解，犀牛来多解释两句。虽然在 楼花从交房到过户 这段时间内，你还没有贷款，但是银行已经给开发商贷款了。而贷款当然会产生利息。你要交的，就是这个利息。
你在这段时间内交给开发商的利息是挺不小的一笔钱。利息大约在3%-6%之间。犀牛给大家算笔账：如果你买了一个50万的condo，而首付是20%的话，你还欠开发商40万。咱们假设利息为5%，而从拿钥匙到过户需要1年之间的话，那这1年之间，你需要付给开发商的利息就要超过2万块！
那能不能省下这2万多块钱呢？
可以！不贷款，在拿钥匙的时候全额付足房款即可。
3）“入住费”（Phantom Rent 或者 Occupancy Fee）没法用贷款抵消
这个问题咱们上面大致也提到了，因为本来就没有贷款，所以这笔钱完全要由屋主出。而且 楼花从交房到过户 这段时间又挺长的，所以购买楼花的投资客基本上都想在拿钥匙之后就把房子租出去，抵消自己的成本。
这时候需要注意的是，开发商是不是允许在这一阶段出租，完全有你的楼花合同决定。你买楼花的时候要关注一下是否可以入住即有权出租这个条款。
4）拿钥匙后，你住的地方可能还是个工地
我们上面提到，交房是一层一层来的。从最下面的一层到最顶层，可能需要3-6个月，甚至一年多的时间。在 楼花从交房到过户 这段时间中，底层的住户已经入住，而上面楼层还在装修之中，所以日常的灰尘和噪音是避免不了的。大家要有心理准备。
咱们前面说了，投资客可以提前把房子租出去抵消成本。但是这时候，你把一个工地租给别人居住，租金的价格可能会相当低一些。
5） 楼花从交房到过户 其他未尽事宜
安省的法律规定，开发商不可以通过“入住期”盈利。如果你觉得开发商在这方面有盈利的嫌疑，要及时和帮你买楼花的经纪沟通，看看他是否有办法帮你。
本文原写于2018年9月3日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
