本地买家 海外买家 流程费用对比（犀牛手札234）
介绍在多伦多或者安省买卖房产的文章很多，需要的大部分知识在Google搜索一下基本都能找到。但是很多人弄不清楚在加拿大安省或者说多伦多投资置业，对于 本地和国际买家 来说，包括过程、税率、贷款等等都是不一样的。今天这期文章，犀牛来给大家对比一下在多伦多购房 本地买家 和 海外买家 流程和费用的异同，会涉及判断标准、有无购买限制、押金的区别、贷款、税务等等方面的问题。
判断 本地买家 和 海外买家 的标准
首先，有一个非常重要的概念大家要知道：判断一个房产投资者到底是 本地买家 还是 海外买家 ，并不是由他们的国籍决定的！也就是说，一个加拿大国籍的人，有可能是海外买家；而一个中国国籍的人，却有可能是当地买家！那么如何判断一个投资者到底是 本地买家 还是 国际买家呢？有机会犀牛会另外写文章和大家介绍。对这方面感兴趣的朋友，敬请期待我将来的文章。
下面犀牛沿着房屋买卖的流程，给大家逐一比较 海外买家 和 本地买家 在房地产买卖中的异同。
一、海外买家 和 本地买家 有无购买限制？
在加拿大安大略省境内，海外买家 和 本地买家 拥有同样的购买资格，全都拥有国民待遇。在购买数量上也没有任何限制，想买多少套就可以买多少套，完全由自己决定。
二、购买房产的时候，海外买家 和 本地买家 押金要求有无区别？
在购买二手现房的时候，国际买家和本地买家在押金上没有任何区别；在购买新楼楼花的时候，一般来说，本地买房需要付25%的首付，国际买家需要付35%的首付，当然不同的开发商付款时间的要求会有所不同。
三、如果需要贷款，利率有无差别？
在加拿大安大略省境内，海外买家 和 本地买家 在贷款拥有上拥有同样的资格，享受同样的利率。根据贷款方的不同，条件和利率都会有所不同，但是这一切都和买家的身份无关。
四、购买房产需要付的税，是否有差别？
购买房产的时候，买家需要付土地转让税，新房交工时需要付各种市政费用和HST，拥有土地以后需要付地税，所有这些税、费，不管购买者是 海外买家 还是 本地买家 都同等对待，没有分别。
五、持有房产期间，如果房屋都在出租获取盈利，所交税费是否有差别？
在房产持有期间，每年的收入都需要报税，这一点不因为拥有者的身份而有所不同。需要申报的数额为：出租收入减去各项成本（包括房屋保险、地税、贷款利息、水电气费、维修费、招租广告费、地产经纪佣金、律师费等），这一方面 海外买家 和 本地买家 也是完全一样的。
六、在出售房产的时候，所交的各种流程和费用是否相同？
在出售房产的时候，因为国家买家不需要每年向加拿大报税，出售的流程有所差别。国际身份的房产拥有者在卖房的时候，律师会预先扣留房价25%的金额（保证金）放在信托帐户中，在收到政府发出的 Clearance Certificate （证明该笔房产投资与政府有关的部分已经完成）后，律师再把将余款退还给卖家。但是整个过程中，因为房产交易而产生的费用是一致的。
另外，关于税这一块有一点要详细说明一下：虽然在房产交易中产生的费用，不管是 本地买家 还是 海外买家 都是一样的，但是因为各自的身份不同，事后涉及的投资税是不一样的。国际买家 一般会直接收取利润的25%，而 本地买家 则计入当年的收入，同一纳税。如果仅从投资税的角度看，海外买家比本地买家要划算很多。
七、关于海外买家税
目前，在加拿大安省全境，海外买家有25%的海外买家税。
延伸阅读
如果您对海外买家最应该了解的多伦多房地产基本知识感兴趣的话，欢迎看看这边：《犀牛手札388：海外买家的多伦多房地产基本知识》。另外，目前加拿大全境禁止海外买家购房，为期两年。具体的文件请看这里。
文章及版权说明：
本文原写于2016年6月20日，后有更新。文章观点参考过加拿大的政府网站（cra-arc.gc.ca）。文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留来源、作者及原文链接。
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