多伦多楼花 前置知识 (犀牛手札256)
今天和大家分享在加拿大安省多伦多投资楼花的一些前置知识，包括 多伦多楼花 的特点、为什么有两次交房、产权归属问题、入住的费用和过户时间、是否能够马上出租、什么时候见律师等等。
多伦多楼花 的优点
我们之所以投资楼花，很多时候都是因为它的延期付款方式和比较大的资金杠杆。一般来说，加拿大本地居民投资楼花的首付是单位售价的20%，国际买家的首付是单位售价的35%。大部分的楼花开发商会把首付大致被分为5次支付，即签约、1个月、3个月、9个月和入住。 即，第一年需要交纳首付的15%，入住的时候再交5%。有些开发商在促销或者提供优惠的时候，会给出一个延期付款计划，允许购买者在2年之内交齐15%，再留5%在入住的时候交。
楼花的产权归属
现在我要问各位 多伦多楼花 的买家一个问题，你们觉得在交了最后的5%首付并且住在里面的时候，房子的产权是属于谁的？除了交给开发商的这5%，买家还需要交给政府什么费用吗？比如土地转让税之类的？
要掌握缴纳什么费用，就要了解房子在法律上的状态和归属权。在缴纳最后5%首付的时候，虽然单元已经满足入住条件，并且开发商会要求你必须入住，并把钥匙由律师交给你。然而，这时候，房子的产权并不属于你，可以理解为从拿钥匙起一直到过户这一段时间内，你在租用开发商的房子。作为代价，这时候，你每个月需要交纳开发商一笔费用，就叫入住费。具体由3部分构成，分别为购房余款的利息、每个月预估的地税和管理费。金额上大致相当于每个月的贷款还款，比市面上的租金略低。
多伦多楼花 入住费用和过户时间
需要注意的是，入住费和购房费用没有抵免或者从属关系，对最终交付时候的价格没有任何影响。
从入住到过户的时间一般为3-8个月不等，最长甚至会达到12个月。
你们知道这个时间是怎么定的吗？开发商拍脑袋吗？还是根据开发商对你的喜爱程度？
都不是啦，一般来说，开发商是建好一层交一层，楼层越高，入住费所交的时间就会越短，顶楼的套房交房和产权交割甚至是在同一个时间段发生的。有些买家，之所以选择高层的单位，除了风格更好，噪音更小以外，减少缴纳入住费也是他们考虑的原因之一。
多伦多楼花 入住后能马上出租吗？
在拿钥匙入住到真正过户的这段时间内，很多开发商是不允许买家出租单位，理由也很充分：这时候房子还不属于你，而你是没有权利把别人的物业出租，自己获利的。
但是，对于投资客来说，每个月缴纳的入住费可是蛮大的一笔费用，买家基本上都会把它们租出去抵消费用。这里犀牛也只是把事实摆出了告诉大家，具体谁是谁非咱们就不在这里探讨了。
近些年，很多开发商把入住即可出租当做了一种优惠提供给楼花的买家。对投资客来说，算是在法律上解决了减轻入住后巨大费用的麻烦。
什么时候见律师？
购买 多伦多楼花 后，在准备拿钥匙和过户（房子真正过户到投资者名下）的时候，都需要见律师，一共两次。
多伦多楼花 的交接费用
多伦多楼花 的交接费用还是比较多的，可能会涉及 海外买家税、多伦多土地转让税、安省土地转让税、地税、水电气表安装费、教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）、律师费、贷款费等等。大约在单位售价的2%-10%之间，大家需要事先准备好。具体的细节，欢迎大家参考《犀牛手札375：楼花 隐藏费用 交接费用》
本文原写于2016年11月21日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
