加拿大出租物业抵税的19种费用(犀牛手札331)

相信房产投资者都会想这么一个问题:多伦多税这么高,我的出租物业能不能多抵一些税呢?今天犀牛就来给大家分享一下能给加拿大出租物业抵税的19种费用。

回答这个问题之前,咱们先来看看加拿大的税到底有多高(数据来自2021年加拿大税务局CRA网站): 

加拿大的个人收入税分联邦和省两部分,也就是说你有了一份收入,不仅要向联邦交税,还要同时向省交税。 

出租物业抵税-报税

在加拿大需要缴纳的个人所得税税率

加拿大的税率一般都是阶梯式的,土地转让税如此,个人所得税也是一样。 

2021年联邦税率:

  • 前 $49,020 纳税15% +
  • 第二个 $49,020 纳税 20.5%(即从 $49,020 以上到 $98,040 部分) +
  • 再往后的$53,939纳税 26%(即从 $98,040 以上到 $151,978 部分) +
  • 再往后的$64,533 纳税 29%(即从 $151,978 以上到 $216,511 部分)+
  • $216,511 以上的部分纳税 33%

2021年安大略省税率:

  • 前 $45,142 纳税 5.05% +
  • 下一个 $45,145 纳税 9.15%(即从 $45,142 到 $90,287 部分) +
  • 再下一个 $59,713 纳税 11.16%(即从 $90,287 到 $150,000 部分)+
  • 再下一个 $70,000 纳税 12.16%(即从 $150,000 到 $220,000 部分) +
  • $220,000 以上部分纳税 13.16 %

也就是说,如果你是安大略省的居民,你每年的所得至少有20.05%是要交税的。而当你的年收入超过了22万之后,你要开始按照46.16%来交税了! 

关于纳税的问题,插一句题外话:经常有非居民向犀牛抱怨在加拿大投资房产不仅要交税,而且税率高达25%。你们看看,如果是居民的话,税率有很大的可能要超过46%呢!岂不是更惨?! 

出租物业抵税-老人

出租物业的哪些成本可以抵税?

书归正传,咱们接着来说对于一个出租物业,有哪些成本可以抵税(数据来自2021年加拿大税务局CRA网站)。 

目前在加拿大安省,有19种费用可以当成出租物业的成本,用来抵免所得税。它们分别是: 

  1. 广告费:
    当房东自己招租的时候,在各大媒体、网站、报刊、杂志上刊登招租广告产生的费用
  2. 坏账:
    预计能收到但是没有收到的租金
  3. 筹备生意的初始费用:
    前期准备到正常操作的开始之间发生的费用
  4. 营业执照费:
    做生意必须需要的执照或手续费
  5. 保险费:
    房东购买的房屋保险(如果保险是买一次购买两年的,那只能抵减当年这部分的保费,第二年的费用要留到第二年抵)
  6. 送货费:
    和业务相关的当年产生的送货、运费和快递费用
  7. 油费:
    和业务相关的汽车燃料(包括汽油、柴油和丙烷)、机油和润滑油的成本
  8. 利息和银行费:
    房屋各种贷款的利息,已经办理贷款产生的相关费用。包括申请费、评估费、贷款保险费、贷款保证费、Broker收的手续费、因贷款而产生的法律费等。 
  9. 专业人士费用:
    在这一项下,如果你请地产经纪帮你寻租,那么你可以抵扣经纪费;如果请律师帮你写合同,那么你可以抵扣律师费;如果你律师帮你追讨租金,那么也可以抵扣律师费;如果你请会计师帮你记账,那么你可以抵扣会计师费。这里有一点提醒大家注意:因买卖投资房而产生的律师费是不能抵扣的。你可能要说了:这不公平,我买房也花了很多律师费的!不用急,这些费用,不是不能抵,只是不能抵扣出租成本而已,等卖房的时候还是能用得上的。   
  10. 维修费:
    房东雇人修房子、换炉头、修马桶等这类的费用(人工+材料)可以抵入出租成本。但是,如房东自己动手的话,就只可抵材料费,房东的人工不能算了。所以,当房东之后,要学习雇别人干活,自己少动手。 
  11. 管理费:
    请物业管理公司帮助打理房子、收租等产生的托管费可以抵入成本。房东亲历亲为自己动手的,不能抵。
  12. 车辆费:
    车辆费比较复杂,分两种不同的情况:
    如果你只有一套出租房,想要抵扣车费,需要同时满足下面三个条件: 
    a)出租房和房东自家位于同一个城市; 
    b)房东亲自做部分或全部出租房的维护; 
    c)为了出租房运载工具和材料专用。 
    如果你有两套或以上出租房,除了可以抵扣上面提到的这些,还可以加上房东为收租产生的车费以及房东为了去监工而产生的车费。(要求:两套出租房不能在同一个地方) 
    注意:
    ① 如果只有一套出租房,为收租而产生的车费、房东本人的时间和人工不能抵。
    ② 金额要合理、保守。
    ③ 必须有automobilelog,记录下每次出行的日期、目的和里数。
  13. 办公费用:
    办公相关的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉、邮票等,都可以用来抵税。
  14. 出租相关费用:
    包括庭院整理费(除雪、剪草、整理花园)、租约取消费(新政之后,因自用也要给租客一个月租金)、大楼管理费等。 
  15. 曾经预付的费用:
    如果你有什么费用曾经一次性付了几年的。那么后面每一年都可以抵扣一部分当年的预付款。 
  16. 地税:
    要注意啦!这个地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税)。地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的,只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分,不能在报税时抵减房租。不过一样,大家别急,land transfer tax (土地转让税)在其他地方还是能抵扣的。不会让你白白花掉了。
  17. 给雇员的工资和福利:
    房东请全职工人管理自己的房子时,付给工人的工资、CPP、EI、各种保险类的费用都可以抵税。 
  18. 旅行费:
    和前面提到的车辆使用费类似,为了照顾出租房而产生的旅行费也是可以抵入成本的。但是有一点需要注意,为了照顾出租房而产生的住宿费用,是不能抵税的,只能自己掏腰包。
  19. 设施费:
    如果租房合同上注明水、电、气、cable等费用是由房东支付的,可以抵入成本。

本文原写于2018年4月23日,后有更新。文章为犀牛原创,允许转载,但请保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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