犀牛手札448:留心这种房-有人叫独立屋、有人叫半独立、有人叫镇屋,但都错了!

今天(犀牛手札448)给大家介绍一种比较特殊、比较少见,又比较容易惹争议的房型-Link房。

为什么出现的少,却容易惹争议呢?因为它长得实在太变化多端了,是所有房型中最成功的伪装者。它的外表看起来即可能是独立屋,也可能是半独立屋,还可能是镇屋。不仅普通人会被它迷惑,很多经纪也在这上面跌过跤。大家可以去查查房产争议中link房所占的比例,一定比该房型在所有房型中的比例高得多。

今天这期文章,犀牛来和大家讲讲什么是link房、link房的几种形态、地区分布、有什么优点和缺点、如何利用信息的不对称让自己在房产买卖站在有利的一方、如果已经上当了,有没有什么补救的措施?

什么是link房?

有些人说link房是处于独立屋和半独立屋之间的一种房屋类型,其实并不是的。要理解link房是什么,咱们要先了解一下link房是怎么产生的。

在1970-90年代,加拿大政府对多大的土地上面可以盖什么样的房子的要求是非常严格的。如果换一种角度的话,我们也可以说加拿大那时候的土地政府已经非常滞后于时代的发展以及人们对房产的要求。在这种情况下,一些比较敢于冒险的开发商设计出了link房这种新的房型。这种房型从结构上来看,可以说是半独立屋,也可以说是镇屋,但是使用的感受接近独立屋,甚至和独立屋几乎没有任何区别。

对于这种新的房型,我们现在往回看,也许会觉得有诸多不足,但是如果你把同一个时期的房子放在一起比较的话,会发现这些link房比其他的房型好用多了。反过来看,也正是这些优点导致了目前有关link的诉讼大大超过其他房型的原因:因为它实在太好用了,已经无限接近上一个级别的房型。

那么目前在大多地区,都什么地方有比较多的link房呢?

下面在过去90天在整个GTA地区销售的link房地图:

犀牛手札448

从上面这张图中,我们可以看到在401、400、407、403这几个高速连线的南侧,几乎没有link房;link房分布比较集中的有士嘉堡的北侧、万锦南侧、Brampton;列治文山、康山、杜兰郡、Oakville也有零星的分布。

link房有什么优点和缺点?

首先要说明的是,咱们要说的这个优点和缺点是站在现在这个时间点,综合比较不同的房型,在居住和升值两方面综合比较得出的。如果从其他角度出发,得出的结论不一定是一样的。

先说优点:

1)在同等居住面积的情况下,link房会比类似的其他房型更亮堂,因为相对来说,link房的窗户更多;
2)在同等居住面积的情况下,link房比其他类似的房型更安静,因为不管是模仿独立屋、还是半独立屋、甚至是镇屋,link房的卧室都是和隔壁分开的,自然隔音更好;
3)在同等居住面积的情况下,link房的院子更大,这个比较好理解,因为本来就是为了追求模仿上一个级别的房子而设计的。

再来说说缺点:

1)一般房龄没有很新的。我们上面说了,link房的大规模兴建在上世纪的70-90年代,最年轻的也有20年了;
2)容易买贵了。因为不熟悉,经常会有买家会因为分不清楚link房和独立屋的区别,而花了更多的钱。所有关于link房的诉讼也基本都集中在这里。所以,如果你看错了,也不是什么丢人的事儿,因为有太多人会看错;
3)模仿独立屋的link房,基本没有推倒重建的可能。或者说,推倒重建的可能性比独立屋要小很多,和半独立屋、镇屋的机会的相当的。

如何利用信息的不对称让自己在房产买卖站在有利的一方?

根据以往的案例,我们可以确定,不光是买家、卖家,很多时候就是双方的经纪也不是很清楚link房到底是怎么回事儿。在这种情况下,不管你是买方还是卖方,操作余地就比较大了。具体介入的时间点和操作手法,大家自行脑补,就不在这里说了。

如果交易已经完成,自己是受损一方,如何弥补损失?

发生了这种情况,的确挺遗憾,但是补救办法并不是没有。在加拿大,房产交易并不是一旦完成,双方就没有任何关系了。像上面这种,交易标的物发生了根本性的变化的,受损一方仍然有追索权。除此之外,因为加拿大的房产代理制度,交易受损方也有向各自的经纪追索损失的权利。具体的方法和追索的金额,也不适合在这里讨论,大家可以直接向自己的律师咨询。(悄悄透露一句:至少是几万这个数量级。)

为了方便大家理解,犀牛录制了一小段视频,让大家可以有更直接的认识。感兴趣的朋友欢迎移步YouTube或西瓜视频。

本文完成于2020年6月21日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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