犀牛手札349:说说Condo的管理费

今天来一篇科普文章,和大家聊聊Condo的管理费。
不管是买楼花还是买公寓现房,我们经常会问的一个问题就是:管理费多少钱?但是这个管理费到底是什么费用,不熟悉加拿大情况的朋友,就有点两眼一抹黑了。今天利用《犀牛手札》文章的机会,我就给各位新手朋友解释解释管理费。
管理费包含哪些费用
A)Condo的日常运营费用(Operating Fund),具体又分为以下几项:
1)Condo的各种Utilities: 水、电、气、照明、电梯、空调、水泵、排气等
2)各种服务人员的工资:保安、清洁工、垃圾清理、洗玻璃、电梯日常维护、电话、空调等等设施的日常维护
3)有些偏远一些的Condo,比如滑铁卢的不少项目都有到市区的班车,这些杂费也是要计算在内的
B)Condo的储备金(Reserve Fund),一般用来支付Condo的各种资本支出(Capital Spending):
1)电梯修理、地毯地板更换、门锁更换、各种标示的更换、各种设施的设备更换维修
2)Reserve Fund调拨的钱,是直接来源于Operating Fund的,具体调拨多少,要根据政府每3年强制制做的Reserve Fund Study和Condo实际需要来决定
管理费如何计算
所有的管理费肯定由业主来付的。现在很多Condo,Parking和Locker要单独收管理费,也是由业主付的。管理费计算的基本原则是:住户的实际使用面积(不算阳台)x(乘以)分摊到每尺的费用$/sq.ft.。业主最终要付的管理费就是:Condo面积x单位面积管理费+车位+Locker。
影响管理费高低的因素
1)房龄
楼越新,需要花钱的地方就少。每过3年,Condo需要的Budget都会根据Reserve Fund Study来调整。当Condo过了5年之后,很多潜在的更换项目会被仔细考量,为了应对未来的资本支出(7-8年),可能Board会决定提前增加管理费来充裕Reserve Fund, 保证需要钱的时候,钱是足够支取的。10年+的楼,需要换的东西可能更。多所以买楼的话,3-5年新的房相对比较保险,新房虽然管理费地点,但是售价肯定更高,这个看买家最后的取舍。
2)楼里的设施
多一个游泳池,多一个保安,多一个娱乐设施,多一个客房,管理费都会上升。
3)建筑本身的建筑质量
房子本身建的好,后期的支出就少。有些楼由于质量不佳,入住后一两年就开始需要维修,管理费就会很快增加。因此在购房时选择口碑好的开发商十分重要。所有大厦的管理费都会涨,但是涨得快还是慢,主要还是在于建筑质量的控制。
4)管理公司的水平
现在我们都知道,在一栋大楼里面,需要管理的事情特别多。如何最大优化能够控制的资源,就成了一项很考核管理人员本领的事情。管理公司水平的高低,对管理费的高低影响非常大。
5)住户的密度
一栋高楼和一栋中层的楼在总体费用上,会有一些差别,但是肯定不会出现量级上的差别。一栋高楼和一栋中层的楼花用户可是能差上一倍甚至更多,被这么用户一分,没有量级差别的成本,就可能会出现量级上的差别了。
管理费高好还是低好
关于管理费的高低,好多人下意识的可能就会说:管理费当然越低越好了。但其实并不是这样的。
首先,为什么会出现Condo这个物种?为什么有人喜欢Condo,不喜欢House?究其原因,Condo这种东西,可以让你在享受优秀的地段、高端的住宅、方便的起居、触手可及的设施的时候,仅仅需要花费很少的一部分钱就可以。如果把它看成是一种共享经济的样板,可能就好理解了。也就是说,你花的钱越多,获得东西也就越多,Condo是一种正向的杠杆。
如果从管理形式上来看,管理费会有一部分放入储备金,在需要的时候不需要另外付钱,相当于一种保险。如果一栋大楼的管理费低,可能是管理公司维护的好,也有可能是很多需要修补的工作拖着不做导致。这时候,业主可能会被迫临时交上一大笔钱。
Condo vs. House 多伦多地产犀牛
Condo VS House
最后来和大家分析一下该选择Condo(公寓)还是House(别墅)。一看这个问题,可能又会有人下意识的说了:当然选别墅了,买不了别墅才选公寓。
先别急着下结论,听我来比较一下:
Condo的特点:
地段好,近大学、地铁、商业中心,任你选;
需要交管理费,但是不需要自己头疼修理房子
有公共设施,可以随便、随时使用
没太多隐私,一出门就是公共空间,好处是很容易和其他人交流
适合城市动物
House的特点:
想怎么折腾就怎么折腾,自由度高;
没有管理费,但是屋顶、地库、草坪、墙壁有任何问题都有自己处理;
地段一般不如Condo方便
一切其他设施都有自己花钱筹备
隐私比较多,但是因为离人群比较远,安全也需要自己掌握
适合家庭生活
虽然上面的一些比较并不太完善,但是也基本可以看出:Condo和House代表了两种完全不同的生活,并没有谁好谁坏。
关于Condo和House的生活,你有什么不一样的看法呢?欢迎留言说说你的看法。
本文完成于2018年8月26日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
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