犀牛手札298:大多伦多8月地产报告+预测+热销楼花比较

2017年9月6日,多伦多地产局主席 Tim Syrianos 公布了大多伦多8月地产报告。报告显示,多伦多的MLS系统在8月记录了6,357桩地产交易,相对于2016年,销售量同比下降了34.8%。8月的新挂牌数量为11,523桩,比去年同期下降6.7%。
201708地产报告 多伦多地产犀牛
从上面按房型分类的表格中,我们可以发现,2017年8月,多伦多各种房型的平均价格是72万7千,比去年同期上升7.3%。
416和905区的独立屋仍然处于低潮期,在房屋销量的同比下降超过30%的同时,均价也稍有下降;剩余的其他房型,包括半独立屋、镇屋和Condos公寓,在销量大幅下降的同时,价格同比仍然在飙升。
201707地产报告 多伦多地产犀牛

上面这张表是2017年7月的数据,咱们来看一下环比的数据:

1)多伦多市区所有房型,环比价格下降4.3%;
2)多伦多市区独立屋,环比价格下降8.7%;
3)多伦多市区半独立屋,环比价格上升3%;
4)多伦多市区镇屋,环比价格下降3.5%;
5)多伦多市区Condos公寓,环比价格上升1.4%。

为了更准确的预测未来的价格变化,咱们同时对照一下7月和6月的环比数据:

1)多伦多市区所有房型,环比价格下降8.4%;
2)多伦多市区独立屋,环比价格下降5.9%;
3)多伦多市区半独立屋,环比价格下降12%;
4)多伦多市区镇屋,环比价格上涨0.4%;
5)多伦多市区Condos公寓,环比价格下降3.7%。
如果连续对比从6月到8月的数据的话,我们可以发现,多伦多市区所有房型售价的平均值仍然在下降,但是趋势已经放缓。具体到某种特定的户型时,独立屋和镇屋价格下降的趋势仍然在加剧;而半独立屋和Condos公寓的价格已经停止下跌,开始反弹。说明多伦多市区房地产的整体事态在向好的方向变化。对投资者来说,现在是不错的入市时机。

接下来咱们来看看不同区域房地产市场的表现:

201708地产报告 Regions 多伦多地产犀牛
从上面这张表来看,目前大多地区的房地产增长点在两个地方,一个是Orangeville(橙县),一个是多伦多的市区。紧挨着多伦多市区的约克郡、杜兰郡、皮尔郡的表现也都上佳;而以Oakville为代表的荷顿郡在各个方面都没有进入前3名,对这一带的投资可以继续观望。

下面来对照一下上个月的数据:

201707地产报告 regions 多伦多地产犀牛
通过6-8月的连续数据比较,我们可以得出这样一个结论:目前大多伦多的房地产投资者的目光持续的留在两个地方,一个是多伦多市区,一个是西北偏北的橙县。如果目前投资房地产的话,以这两个地段为宜。
目前市面上有两个热卖楼花,一个是位于Yonge/Bloor附近的 33 Yorkville,一个是在多伦多西侧湖畔的 Water’s Edge。这两个楼盘位于不同的板块,其实并没有直接的竞争关系。但是巧就巧在它们几乎同时推出市场,对投资者来说,在这一关键时间点上形成了直接的竞争。下面我就从投资的角度来比较一下这两个楼花。

先来看 Cresford 的 33 Yorkville:

20170911 Yorkville 多伦多地产犀牛
我选择的是如上图所示区域内,2卧室单位的出租和销售情况:
从文章写作当天算起的30天之内,Yorkville区域公寓销售情况如下:
20170911 Yorkville Sold30days 多伦多地产犀牛
从文章写作当天算起的30天之内,Yorkville区域公寓出租情况如下:
20170911 Yorkville Leased30days 多伦多地产犀牛
从文章写作当天算起的1年之前,Yorkville区域公寓销售情况如下:
20170911 Yorkville Sold360days 多伦多地产犀牛
从文章写作当天算起的1年之前,Yorkville区域公寓出租情况如下:
20170911 Yorkville Leased360days 多伦多地产犀牛

综合上面的4张表,我们可以得出以下结论:

1)Yorkville区域,目前2卧室公寓售价中位数为116万。在1年之间,售价中位数上升41%,卖出一套需要20天;
2)Yorkville区域,目前2卧室公寓租金中位数为3425/月。在1年之间,租金中位数上升10.5%,租出一套需要8天;
3)Yorkville区域,目前2卧室公寓中位数租售比为339。

下面来看看由 Conservatory Group 推出的楼花 Water’s Edge:

20170911 HumberBay 多伦多地产犀牛
我选择的是如上图所示区域内,2卧室单位的出租和销售情况:
从文章写作当天算起的30天之内,Humber Bay 区域公寓销售情况如下:
20170911 HumberBay sold30days 多伦多地产犀牛
从文章写作当天算起的30天之内,Humber Bay 区域公寓出租情况如下:
20170911 HumberBay Leased30days 多伦多地产犀牛
从文章写作当天算起的1年之前,Humber Bay 区域公寓销售情况如下:
20170911 HumberBay Sold360days 多伦多地产犀牛
从文章写作当天算起的1年之前,Humber Bay 区域公寓出租情况如下:
20170911 HumberBay Leased360days 多伦多地产犀牛

综合上面的4张表,我们可以得出以下结论:

1)Humber Bay区域,目前2卧室公寓售价中位数为93万。在1年之间,售价中位数上升27%,卖出一套需要19天;
2)Humber Bay区域,目前2卧室公寓租金中位数为3200/月。在1年之间,租金中位数上升33.3%,租出一套需要9天;
3)Humber Bay区域,目前2卧室公寓中位数租售比为291。
看过犀牛上一期文章的朋友应该还记得我对多大附近公寓的租金比较,其中关于2卧室的部分如下:
在2017年8月,2卧室的平均租金是$3227,年同比增长4.6%;2卧室的租金中位数是$3200,年同比增长7.6%;最低租金是$2450,年同比增长26%;最高租金是$4350,年同比降低42%。
而本文最开始的时候,有多伦多市区公寓平均的价格年同比变化,数值为:20.9%

所以,如果直接从数据上比较 Yorkville 和 Humber Bay 区域的公寓,我们可以得出如下结论:

1)Yorkville和Humber Bay两处的公寓年价格增幅都超过了多伦多市区的平均值;
2)Yorkville和Humber Bay两处的公寓年租金增幅也都超过了多伦多市区的平均值,同时也超过了多大周边;
3)相对而言,Yorkville一带的年售价增幅超过了Humber River一带;
4)相对而言,Yorkville一带的年租金增幅不如Humber River一带;
5)相对而言,Yorkville一带目前的租售比不如Humber River一带。
好了,本文犀牛除了对多伦多8月官方的房地产报告做了第三方的独立解读,并给出了对以后的预期之外,还对目前正在预售的 33 Yorkville 和 Water’s Edge 两个热销楼盘做了比较。希望能在大家投资房地产做决定的时候给予一些帮助。
不过有一点还是要说明,本文结论和对未来的预判,纯粹是犀牛个人观点的分享,不能当做投资建议。如果需要量身定做的投资建议,请直接联系犀牛本人。
文章及版权说明:
本文完成于2017年9月11日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
《犀牛手札》系列文章是犀牛对多伦多房地产不断的思考和总结,欢迎大家访问地产犀牛官网(RhinoZ.info),订阅微信公众平台“多伦多买房卖房‘(号码:Toronto-RealEstate),看我如何“用工匠精神做地产”。
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