犀牛手札297:新规后房东不能涨租金,房市怎么办?

几天前,多伦多的房东们被一个爆炸性的新闻轰晕了:从9月1日起,如果房客没有犯错而被赶走,则房东要支付一个月的租金,或必须帮助房客找到一个令租客满意的住处。另外,新规还规定,今年租金增长率不可以超过1.8%。也就是说,像以前那种,租期满一年后,换一个租客,大幅涨价再租出去的做法基本很难重演了。
在新政下,房东既不能以“有亲戚要搬进来”为由,随意赶走租客;也不能在赶走房客后一年内再度打广告出租房屋、或者将房子改建或改变用途(demolishes/converts the unit)。这个政策会影响到整个多伦多120万个房东,相对于整个多伦多的房地产投资者来说,也是个不小的数字。
本文犀牛先带领大家来看看目前多伦多房地产租金的现状,然后再根据现状对未来进行一些推测。
下面我用最受欢迎的,多大附近公寓情况举例,咱们一起看看目前租房市场事实是什么样子:
2016年8月的Bachelor出租情况如下:
201608 Bachelor 多伦多地产犀牛
2017年8月的Bachelor出租情况如下:
201708 Bachelor 多伦多地产犀牛
从表格中我们可以发现,2017年8月,没有卧室的Bachelor的平均租金为$1788,年同比增长14%;中位数租金是$1750,年同比增长13%;最低租金$1550,年同比增长19%;最高租金$2300,年同比增长28%。
2016年8月的1卧室单位出租情况如下:
201608 1B 多伦多地产犀牛
2017年8月的1卧室单位出租情况如下:
201708 1B 多伦多地产犀牛
通过上面两个表格,我们可以看出,在2017年8月,1卧室的平均租金是$2328,与前一年相比几乎没有变化;1卧室的租金中位数是$2300,与前一年相比没有变化;最低租金$1800,年同比降低了2.7%;最高租金$3200,与前一年相比没有变化。
2016年8月的2卧室单位出租情况如下:
201608 2B 多伦多地产犀牛
2017年8月的2卧室单位出租情况如下:
201708 2B 多伦多地产犀牛
通过上面两个表格,我们可以看出,在2017年8月,2卧室的平均租金是$3227,年同比增长4.6%;2卧室的租金中位数是$3200,年同比增长7.6%;最低租金是$2450,年同比增长26%;最高租金是$4350,年同比降低42%。
2016年8月的3卧室单位出租情况如下:
201608 3B 多伦多地产犀牛
2017年8月的3卧室单位出租情况如下:
201708 3B 多伦多地产犀牛
通过上面两个表格,我们可以看出,在2017年8月,3卧室的平均租金是$4680,年同比降低7%;3卧室的租金中位数是$4050,年同比降低7.6%;最低租金是$3300,年同比降低8%;最高租金是$7250,年同比增长12%。
上面是多大附近从Bachelor到1卧、2卧、3卧的年租金变化数据,咱们拿这些数据来对照一下政府给出的封顶比例1.8%。
  • Bachelor户型的4项数据分别是:14%、13%、19%、28%,差距分布在722%-1556%之间,不能自由定价对房东造成的损失非常严重;
  • 1卧室户型的4项数据分布是:0%、0%、-2.7%、0%,在这一项上,不能自由定价的新政对房东造成的损失为零;
  • 2卧室户型的4项数据分别是:4.6%、7.6%、26%、42%,差距分布在255%-2333%,不能自由定价对房东造成的损失也是非常大;
  • 3卧室户型的4项数据分别是:-7%、-7.6%、-8%、12%,在这一项上,不能自由定价对房东几乎也没有影响。
从上面的数据来看,新政对房东的影响主要集中在Bachelor和2卧室的单位上。对于造成这种数据分布的原因,犀牛猜测,有可能是前期这两种户型受重视的程度相对不足,也有可能是前期的房屋格局设计对这两种户型的预计不足导致。至于造成的后果,犀牛认为,有很大的程度上会对短期这两种户型价格的上涨给予一定的支持。房屋投资者可以关注市场的变化,验证犀牛的这种猜想。
书归正传,咱们接着来说房东不能随便赶走租客的地产新政实施之后,对未来房地产走势的猜测。
从上述结论来看,新政对房东利益的侵害是相当大的。尤其是新政中关于“帮助房客找到一个令租客满意的住处”实在太有主观性。从理论上将,就是你把我从一个小公寓换到跑马径的豪宅去,在不增加任何租金的条件想,我仍然可以说不满意,对吧?也就是说,如果租客不想搬,房东付给租客一个月租金的可能性极大,房东的成本上又要加上这么一项了。
基于以上的事实,犀牛对于未来多伦多公寓以及低层住宅市场做出如下预测:
1)在市场缓慢的情况下,房产投资者会将注意力从增值转向更能增加现金流的物业;
2)在市场不确定的情况下(比如当下),房产投资者会倾向于保持现状;
3)一旦市场上涨明显,房地产二级市场会出现大规模的抛售,并极大的刺激楼花市场。
欢迎大家跟踪多伦多的房地产市场,并验证犀牛的看法。
文章及版权说明:
本文完成于2017年9月4日,文中观点,不构成投资建议。文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
《犀牛手札》系列文章是犀牛对多伦多房地产不断的思考和总结,欢迎大家访问地产犀牛官网(RhinoZ.info),订阅微信公众平台“多伦多买房卖房‘(号码:Toronto-RealEstate),看我如何“用工匠精神做地产”。
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