犀牛手札287:政策有变!多伦多房地产将战略转移?

最近发生的最大新闻,应该就是6月22日巴菲特在多伦多购房者人心惶惶的时候,趁低购买39%的Home Capital Droup的39%股份,给多伦多的房地产市场注入了一针强心剂了。
而另一则极为重要的消息,则来的有些无声无息。在巴菲特注资多伦多房地产次贷市场的第二天,即6月23日,加拿大联邦政府正式宣布,将原计划用于Sheppard East的LRT延伸线的3.3亿加元的资金挪到Finch West地铁延长线项目。
诚然,巴菲特抄底的举动指明了多伦多房地产的下一个方向,但是犀牛认为,联邦政府的这个消息,以及省政府、市政府这几年的做法,奠定了多伦多房地产发展的大格局。对多伦多的房地产市场的作用将远超巴菲特入主Home Capital Group!
FinchWestLRT 多伦多地产犀牛
下面犀牛来和大家捋一捋加拿大联邦政府、安大略省政府和多伦多市政府对Finch West和Sheppard East的LRT延长线的政策变化:
在最初的时候,Sheppard东、Finch西和Eglinton Crosstown三条轻轨(地铁)的LRTs方案都已经资金到位,共达84亿加元。官方的说法是:“are all fully funded”。
目前Eglinton Crosstown这条轻轨+地铁的线路正在修建之中,近几年即将完工。
最初的方案是2013年完成Sheppard East的轻轨延长线,花费预计达11亿加元。之后会在2015年进行Finch West地铁的建造。
但是在2012年发生了一件争议极为激烈,也广为大家所知的事件:当时多伦多的市长Bob Ford力主把Sheppard East轻轨延长线变成地铁延长线,号称“不可以把士嘉堡当做二等公民”。在无数个回合激烈的斗争之后,这一提议最终被市议会否决。
在2015年4月27日,安省省政府宣布将Finch West轻轨的建设提前到Sheppard East之前。并且,Sheppard East轻轨线将在Finch West线完工之后开始进行。也就是说,在2021年之前,Sheppard East轻轨一定不会开工!
接着一个重要的转折点就是刚刚提到的3天前的联邦政府决议了。这个决议把原本用于Sheppard East建设的资金挪到了Finch West上面。根据安省交通厅厅长Steven Del Duca的说法,就是“把资金挪到一个有用的地方,比最终丢了强”。这一次挪过来的资金,加上原本的12亿加元,Finch West轻轨延长线的资金总量已经超过15亿加元。
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从上面几年关于轻轨的决议变化来看,脉络已经很清晰了:原本Sheppard East延长线是要优先建造的;后来事情似乎变得美妙-轻轨要变地铁;然后画风突变-Sheppard East延长线的轻轨被安排到了Finch West延长线之后;到现在,原本计划用于Sheppard East延长线的资金被挪到了Finch West上面;再往后,Sheppard East延长线的命运几乎不用猜也能猜到了。
在《犀牛手札283期》,犀牛曾经说过:“投资,要做趋势的朋友”。也有无数的人都知道:“选择比努力重要”。那么,面对这样的局面,这样一种趋势。我们房产投资人该如何正确布局呢?
咱们一起来看看Finch West延长线都涉及哪些地段:
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规划中的Finch West轻轨延长线将长达11公里,共有18个站。最东端连接到很快将要投入运行的Keele地铁站,最西端到达汉博学院,途径著名的Jamestown和Jane-Finch地区。
根据安省交通厅厅长Steven Del Duca的说法,Finch West轻轨线每年将运载1800万人次(相当于每天49,316人次);而Sheppard East轻轨在最繁忙的时间,每小时只能搭载7,800名乘客,远低于建造地铁的人数要求。
目前看来,Finch West地铁延长线将确定动工,而Sheppard East地铁延长线将无限期推迟。犀牛相信,如无意外发生,在不久的将来,多伦多东部,以士嘉堡华人区为主的一大片区域,房产价值将有不小的下降或者相对更缓慢的增长;而Finch West地铁延长线所涉及的地区,房价将有显著的推升。请大家拭目以待,验证犀牛的看法。
下面两张表格是文章写作当天,Sheppard East沿线和Finch West地铁沿线独立屋的市场状况:
Sheppard East地铁延长线周边独立屋目前房价:
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Finch West地铁延长线周边独立屋目前房价:
FinchWest Detached 多伦多地产犀牛
如果从均价比较的话,目前,Sheppard East地铁延长线周边比Finch West地铁延长线周边独立屋的房价高出30万加元。将来,此升彼降,投资空间还是蛮大的。
文章及版权说明:
本文完成于2017年6月26日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
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