犀牛手札283:投资,做趋势的朋友

最近市场上出来的楼花超多,相信很多人都已经挑的眼花缭乱了。那么,到底如何选择楼花?评价楼花好坏的标准是什么?是不是越便宜越好?是不是挨着湖就好?是不是挨着大学就好?是不是挨着地铁就好?等等等等,相信每个人心里都有一大堆问题在爆炸。
今天这一期《犀牛手札》,我来和大家说说目前市场上正在销售的楼花,犀牛推荐哪些楼花以及我为什么推荐这些楼花。
虽然都是楼花,但是同样的楼花对不同的人来说,其实是不一样的。犀牛认为,投资楼花,首先要搞清楚自己的购买目的。在犀牛的认知系统里,楼花应该清晰的分为两个方向:投资和自住。
自住,顾名思义,购买者将来是要住在这里的。这就要求购买者在做出购买决定之前,搞清楚物业周边的社区、学校、交通、治安等等情况,已经这些周边是否符合自己的要求。然后再考虑楼盘本身的情况。比如价位如何、开发商怎么样、物业费高低等等。总之,对自住型楼花来说,周边的配套设施极为重要,甚至超过了楼本身。
Nobu PressRelease 1 多伦多地产犀牛
今天这一期文章,我主要想和大家谈谈投资这个方向。
投资,顾名思义,就是要在同等投入的情况下,获得最大的收益,获得最大的投入产出比。在投资这个方向,犀牛认为,要获得投资的成功,必须做趋势的朋友。坊间流传的什么大学周边、城市中心、湖景楼盘、价值洼地等等卖点,统统不重要。
所谓趋势,大势所趋也。谁也不能以趋势为敌,无数个历史都已经证明,任何违反事物发展规律的做法,都无异于螳臂当车,除了弄得自己粉身碎骨以外,对现实毫无影响。
所谓趋势,其实也可以分为两类。
一类是客观的事态发展。哪个社区受欢迎,哪个社区被嫌弃;哪个地段一直受欢迎,哪个地段从来没人去;哪个地段随时间的推进越来越热闹,哪个地段随时间的推进越来越荒凉。这一种趋势,有脉络可寻。多多研究过去,就能比较靠谱的展望未来。
另外一类趋势,指的是政府的规划和意愿。政府决定在未来的几年或者几十年间,决定对哪个社区做大的改变,是否有地铁或者轻轨的计划,是否有大规模的土地用途改变等等。这一类的趋势,对物业和土地的价值影响很大,风险也相对大。因为不管政府的决心有多大、力度有多大,总是会有不可抗力产生,从而影响政府现有的规划,甚至有可能推翻旧计划,从头再来。这时候,这种从头再来就会对投资者产生致命的影响。
TransitCity view 1 多伦多地产犀牛
目前比较受关注、以及热卖的楼花有BT Towns、Super Sonic、Go2、Artist Alley、Bianca、Point、QueensPark、Transit City、Time Space、UpCountry Towns、VITA等等。以犀牛看来,上述楼花之中,BT Towns、Artist Alley、Bianca、QueensPark更适合自住;而SuperSonic、Go2、Point、Transit City、Time Space、UpCountry Towns、VITA这些楼花身上的投资色彩更多一些。
既然本文的标题叫做“投资,做趋势的朋友”,下面我就来和大家说说我认为投资色彩更浓的这几个楼花身上附带的大趋势。
SuperSonic位于未来Eglinton轻轨和Don Mills高速附近,不说Don Park未来的发展,光是Eglinton轻轨东西贯通之后,就可以带来无穷的想象空间。
Go2位于Go Train的Maple站。从这一站坐车30分钟就能到达downtown的union站,而所在社区又都是低密度住宅,属于上班、休闲皆宜的楼盘,市面上同质性楼盘较少,而这一特点也造就了它未来的发展空间。更有传言,据说Go Train将来会向地铁方向发展,而不是目前的通勤专用铁路。如果这种变化得以实现的话,Go2这个楼花价值还要上升。
Point是Emerald City系列楼花的下一期。这个楼盘位于Don Mills地铁站。大家想想前一阵遭到疯抢的Park Club和Peak就能大致猜到Point的情况了。
Point 多伦多地产犀牛
Transit City目前已经是名声远扬。作为距离旺市地铁最近、旺市新城最高、配套设施最齐全的楼花,Transit City的升值毋庸置疑。犀牛认为,Transit City这个系列的楼花,价值在将来要高于Emerald City这个系列,甚至也会高于Concord现有的几个系列楼盘。
Time Space位于多伦多市政府准备大规模改建的东城。超大规模的计划非常多,既有多伦多最大公园的计划,也有多伦多最大商场的计划,也有谷歌未来城的计划,还有填湖造岛的计划,如果这些计划都能实现的话,未来升值不可限量。
UpCountry Towns本身既有自住概念,也有旺市新城的概念。因为这是一个没有管理费的镇屋楼花,比较难得。专门提出来向大家推荐。
VITA是怡陶碧谷湖畔开发区的一个项目。目前这里已经形成了一大片高尚住宅区,自住的味道是很浓的。之所以犀牛把这个盘也放到投资这边,主要是因为有传言附近要建地铁。如果这个计划得以落实的话,这一片住宅区的价值都会大大升高。
早些时候和朋友聊天的时候,偶然谈起一个购房surprise的事情。就着今天的话题,我也来和大家聊聊,投资的时候是否需要surprise,即惊喜。故事是这样的:某买家本想全款买一栋房子,结果在经纪的动员下,同时下了4个offer,结果4个都拿到了。后来不得已,同时贷款买下了4栋所有的物业。到了两年后的今天,每个房子都获得了巨大的升值,买家超级庆幸自己当初做了个糊涂决定。对于这个事情,犀牛认为,虽然上述事情的结果是好的,但是,如果事情向另外的方向变化了,那么结果将不堪设想。
投资不需要surprise,即使是好的surprise,最好也不要。
TimeSpace building 多伦多地产犀牛
最近有一个观点很火:做时间的朋友。做时间的朋友,在个人成长方面也许是正确的,而放在投资方面却是个绝对的错误。金子是大家都喜欢的东西吧,让我们做它的朋友好不好?那好,据西格尔(Jeremy Siegel)在《长期股票投资》中的研究,如果在1801年以1美元进行投资,200年以后,我们的老朋友黄金的价值为1.39美元(扣除通货膨胀后的实际收益)。怎么样?你还想和它做朋友吗?就好像是股票,如果明知道它要长期下跌,这时候还要做时间的朋友,那么结果可想而知。我们需要做的也许只是马上的割肉斩仓,再买入一个长期看好的股票。
做投资,要做趋势的朋友。做不做时间的朋友,真的不重要。
文章及版权说明:
本文完成于2017年5月30日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
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