犀牛手札256:楼花的两次交房

最近多伦多的楼花销售极其火爆,很多刚刚接触楼花的投资者对楼花投资的专业术语都是一头雾水。很多楼花投资者都不了解楼花的交房是怎么回事,甚至有些人都没听说过楼花有两次交房。这一期的《犀牛手札》,我就来和大家说说楼花的两次交房各代表什么意思,以及各会产生什么费用。

House Lock Key

我们之所以投资楼花,很多时候都是因为它的延期付款方式和比较大的资金杠杆。一般来说,加拿大本地居民投资楼花的首付是单位售价的20%,国际买家的首付是单位售价的35%。大部分的楼花开发商会把首付大致被分为5次支付,即签约、1个月、3个月、9个月和入住。 即,第一年需要交纳首付的15%,入住的时候再交5%。有些开发商在促销或者提供优惠的时候,会给出一个延期付款计划,允许购买者在2年之内交齐15%,再留5%在入住的时候交。

现在我要问各位楼花的买家一个问题,你们觉得在交了最后的5%首付并且住在里面的时候,房子的产权是属于谁的?除了交给开发商的这5%,买家还需要交给政府什么费用吗?比如土地转让税之类的?

要掌握缴纳什么费用,就要了解房子在法律上的状态和归属权。在缴纳最后5%首付的时候,虽然单元已经满足入住条件,并且开发商会要求你必须入住,并把钥匙由律师交给你。然而,这时候,房子的产权并不属于你,可以理解为从拿钥匙起一直到过户这一段时间内,你在租用开发商的房子。作为代价,这时候,你每个月需要交纳开发商一笔费用,就叫入住费。具体由3部分构成,分别为购房余款的利息、每个月预估的地税和管理费。金额上大致相当于每个月的贷款还款,比市面上的租金略低。

需要注意的是,入住费和购房费用没有抵免或者从属关系,对最终交付时候的价格没有任何影响。

从入住到过户的时间一般为3-8个月不等,最长甚至会达到12个月。

你们知道这个时间是怎么定的吗?开发商拍脑袋吗?还是根据开发商对你的喜爱程度?

都不是啦,一般来说,开发商是建好一层交一层,楼层越高,入住费所交的时间就会越短,顶楼的套房交房和产权交割甚至是在同一个时间段发生的。有些买家,之所以选择高层的单位,除了风格更好,噪音更小以外,减少缴纳入住费也是他们考虑的原因之一。

20161121-closing-costs

在拿钥匙入住到真正过户的这段时间内,绝大部分开发商是不允许买家出租单位的,理由也很充分:这时候房子还不属于你,而你是没有权利把别人的物业出租,自己获利的。但是客观上对于投资客来说,每个月缴纳的入住费可是蛮大的一笔费用,买家基本上都会把它们租出去抵消费用。这里犀牛也只是把事实摆出了告诉大家,具体谁是谁非咱们就不在这里探讨了。

等到房子真正过户到投资者名下的时候,我们还要再见一次律师。这时候就不用要钥匙了,但是交一笔费用。这笔费用大约在单位售价的1%-3%之间,大家可以事先准备好。

具体的费用明细如下:

1)水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee)

大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付水表、电表、煤气表的安装费,分别从$150到$400不等,加起来大概$1,000至$2,000的样子。

2)教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy)

在发展商开始卖房子的时候,这些费用是打在房屋的成本里的。但是由于楼花有3至5年的开发周期,在产权交割时,如果这两项政府收费增加了,开发商就会要求买家来支付这些可能出现的额外费用。现在很多发展商为了给投资者安心,都会给一个附加费封顶的优惠(Cap Clause)。

3)土地转让税(Land Transfer Tax)

安省的土地转让税与你是否住在多伦多市区,有很大关系。

如果不住在多伦多市区,计算公式如下:

5万5以下物业税率为0.5%:(计算方法:0.005 x 物业估价)
5万5到25万之间的物业税率为1%:(计算方法:0.01 x 物业估价 ) 减 $275
25万到40万之间的物业税率为1.5%:(计算方法:0.015 x 物业估价 ) 减 $1525
40万以上的物业税率为2%:(计算方法:0.02 x 物业估价 ) 减 $3525

住在多伦多的朋友,除了上面部分,还需要缴纳多伦多市的土地转让税,计算公式如下:

5万5以下物业税率为0.5%:(计算方法:0.005 x 物业估价 )
5万5到40万之间的物业税率为1%:(计算方法:0.01 x 物业估价 ) 减 $275
40万以上的税率为2%:(计算方法:0.02 x 物业估价 ) 减 $4275

最近(2016年11月14日),安省出台了一个新的土地转让税的政策,增加了200万以上的物业的土地转让税。即物业200万以上的部分,将从目前的2%升至2.5%,200万以下部分的税率不变,该政策将从2017年1月1日起开始生效。届时,按照这个新政策,300万的物业,将会比现在多交5000块的土地转让税。

4)律师费、房屋余款和其他可能的费用

我们上面说过,楼花有两次交房,一个是拿钥匙可以入住的Occupancy Closing,一个是交割产权的Final Closing,所以也会有两笔律师费的支出。另外,在过户的时候,需要付清所购物业的余款。如果需要贷款,也是这时候生效。

好了,文章关于楼花的两次交房已经解释的蛮详细的了。如果哪位朋友还有问题呢,可以在微信公众号下面留言,我会尽快给大家回复。如果哪位朋友希望委托犀牛做个性化的房屋推荐,请添加犀牛的个人微信:1867654,咱们单聊。

各位朋友,咱们下期见。

文章及版权说明:
本文完成于2016年11月21日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

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