犀牛手札233:详谈安省买房的HST Rebate(退税)

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今天和大家聊聊在安省买房的退税问题。

首先一点,大家需要注意:只有新房涉及退税这个问题,因为二手房交易是不上税的,这个原则也不因你是当地人还是国际买家而有所不同。

Q: 在安省买房的HST Rebate(退税)的金额是多少?
A:不管你的房子值多少钱,在安省买房的HST Rebate(退税)的金额不会超过3万加元。

HST Rebate(退税)的计算公式如下(HST包括联邦GST和安省PST两部分):

联邦GST退税部分(13%HST的5%部分):房价小于$350,000,退税36%;房价位于$350,000-$450,000,由$6,300递减(350000 x 0.05 x 0.36 = 6300元);房价大于$450,000,退税为零。
安省PST退税部分(13%HST的8%部分) :房价小于$400,000,退税75%,最多不超过$24,000(400000 x 8% x 75% =24000元);房价大于$400,000,一律退税$24,000。

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一个简单的办法:

一般来说,对自住用途的买家,在安省买房的HST Rebate(退税)的金额,在买房的时候,开发商已经把这一块算进去了。买房合同上的价格,就是最终买家需要付的价格,既不增也不减。

对投资客来说,律师在帮你过户的时候,会把HST Rebate(退税)的金额算好告诉你,你把这个钱交给开发商,然后再去找政府要回来。过程有点麻烦,但就是这个流程。

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什么样的人可以享受HST Rebate(退税)呢?
1)购买新建好的freehold房子;
2)购买新的condo;
3)自建房子;
4)雇别人给自己建房;
5)大规模装修房子或者condo;
6)雇别人大规模装修房子或者condo;
7)房子大规模的加建;
8)重建被火灾毁掉的房子;
9)在新建的房子中享有一部分产权;
10)商用建筑变成自住房产;

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Q:多长时间可以从税务局拿回HST Rebate(退税)?
A:一般来说,最快4周,最慢6个月,就可以从税务局拿回HST Rebate(退税)。

Q: 申请HST Rebate(退税)有没有最后期限?
A:有,从新建筑完工之后的两年之内必须提交申请。

Q: 申请HST Rebate(退税)有没有条件?
A:有,房子必须是购买者自己或者直系亲属(父母、夫妻、子女、兄弟姐妹)的主要居所,或者有整年的出租合同。

Q:如果购房合同上有几个人的名字怎么办?
A:所有合同上的名字,只要有一个人不满足HST Rebate(退税)的条件,则房子不可以退税。 例如,如果房子是小孩和姑姑的名字,不管谁占多少比例,该房子都不能享受HST Rebate(退税) 。

Q:如果房子是买的,而土地是租的,可以享受HST Rebate(退税) 吗?
A:是的。

Q:如果是投资用房,什么时候可以开始申请HST Rebate(退税) 呢?
A:如果房子已经属于出租状态,即使房子并没有过户到你的名下,也可以申请,不一定非要等到过户以后。

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