犀牛手札231:与买房相关的税及折扣全在这儿了!(安省)

最近有朋友和犀牛就多伦多买房的税务问题进行了一系列的探讨,今天借《犀牛手札》系列文章的机会,我把相关的问题汇总,集中展示给大家,希望能借此帮助到更多的人。
关于地税(物业税,Property Tax)和土地转让税(Land Transfer Tax)
在多伦多,因为土地是属于个人的,所以每年向国家需要缴纳地税。而在房屋买卖的时候,政府还需要对交易本身收取土地转让税(Land Transfer Tax)。
咱们先来说地税(物业税,Property Tax)
地税的计算公式为:物业的估值*市政府的税率
当前物业的预估是安省所有的市政府委托MPAC(Municipal Property Assessment Coorperation)做的。MPAC对物业的估值,每4年做一次。上一次是从2009到2012年,下一次将为2013-2016年度。
地税的税率每个城市都不一样,收取标准由市政府决定。目前住宅的最新税率(2015年度),多伦多为0.71%,万锦(Markham)为0.81%,列治文山(Richmond Hill)为0.83%,旺市(Vaughan)为0.84%。
下面再来说说土地转让税(Land Transfer Tax)
安省的土地转让税(Land Transfer Tax),与你是否住在多伦多市区,有很大关系。
如果不住在多伦多市区,计算公式如下:
5万5以下物业: (.005 x 物业估价)
5万5到25万之间的物业: (.01 x 物业估价 ) 减 $275
25万到40万之间的物业: (.015 x 物业估价 ) 减 $1525
40万以上的物业:$400,000 (.02 x 物业估价 ) 减 $3525
如果住在多伦多呢,除了上面部分,买家还需要缴纳多伦多市的土地转让税,计算公式如下:
5万5以下物业: $0 – $55,000 (.005 x 物业估价 )
5万5到40万之间的物业: $55,001 – $400,000 (.01 x 物业估价 ) 减 $275
40万以上的物业: $400,000 (.02 x 物业估价 ) 减 $4275
对第一次置业的买家,在购买30万以上物业的时候,安省会给予高达$2000的土地转让税退税。不足30万则退税略有减少。
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房屋买卖的交易税
众所周知,在安省,任何交易都需要付HST。在房产交易上这里有一个例外:即在买自住的二手房的时候,买家不需要付HST。
对新房来说,任何交易都需要付HST。
有的朋友投资的时候总是担心多交HST的问题,其实大可不必。在安省购买新房,不管是投资还是自住,待遇都是一样的。唯一的区别在于,如果是自住,开发商会代替你把税退回来,而如果是投资,就需要你自己向税务局申请。金额上没有任何差别。
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新屋退税由两部分构成,具体退税方式分别如下:
联邦GST退税部分(13%HST的5%部分):房价小于$350,000,退税36%;房价位于$350,000-$450,000,由$6,300递减(350000 x 0.05 x 0.36 = 6300元);房价大于$450,000,退税为零。
安省PST退税部分(13%HST的8%部分) :房价小于$400,000,退税75%,最多不超过$24,000(400000 x 8% x 75% =24000元);房价大于$400,000,一律退税$24,000。
如果大家觉得计算太复杂,只需要记住,不管你买多少钱的房子,HST退税最多3万块。
新屋退税这一块比较复杂,以后有空的时候,我再给大家做详细解释。
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