犀牛手札206:纯干货之“楼花投资”

近年来,多伦多的公寓市场异常火爆,与之而来的楼花交易也非常活跃。同时呢,越来越多的客户来找我咨询楼花交易的相关问题。因为楼花的交易比较复杂,涉及到的知识也非常多,我在3年前整理的楼花交易文章也有些零散。为了方便大家查阅,我会在以后两期《犀牛手札》文章里,和大家分享在购买楼花和转让楼花会遇到的问题和注意事项。

楼花

咱们先来聊自己购买楼花时需要交纳的费用。

楼花在交割的时候,除了房子本身的费用,还会产生一些其他的费用:

1. 律师费(Legal Fee):
由于楼花有两个Closing,一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing,也叫一个是交割产权的Final Closing,所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。Final Closing律师费与二手房相若,Occupancy Closing的律师费则各有不同。

2. 水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee):
大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费,分别从$150到$400不等,加起来大概$1,000至$2,000的样子。

3. 入住费(Occupancy Fee):
当一座建筑物的主体结构施工完成,而且Condo单位已经达到了相关规定的可居住要求时,就要求业主入住了,这就是大家说的Occupancy Closing。需要注意的是,这时你虽然有了钥匙,但是房子的产权(Title)还不属于你,相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的高度、规模、所买的单位在大厦的第几层以及政府的办事效率。
通常30到40层的大楼,底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间约10至12个月;而顶楼的Penhouse的交房和交产权则在几乎在同一个时间发生,有不少人因为这个原因而专门投资Penhouse。
在此期间每月发生的费用通常由3部分组成:一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。
一般来说,每月费用的总和相当于交割之后月供,只是以租金的形式出现。所以从Occupancy Closing开始,如果自己不住的话,就要开始考虑出租的问题了。

4. 楼花转让费(Assignment Fee):
在房屋产权交割以前,很多投资人都希望将屋购买合同转让出去,这个转让必须经过开发商的书面同意,同时开发商可能会收取转让费。(这一部分干货会在下一期分享)

5. 教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy):
在发展商开始卖房子的时候,这些费用是打在房屋的成本里的。但是由于楼花有3至5年的开发周期,在产权交割时,如果这两项政府收费增加了,开发商就会要求买家来支付这些可能出现的额外费用。现在很多发展商为了给都会给投资者安心,都会给一个附加费封顶的优惠,但有一些开发商不愿意加上Cap Clause,这点大家需要注意。

6. 支票跳票费(Admin fee):
在签署买卖合同时,通常你会给开发商的律师几张支票;在Occupancy Closing之后,你可能还会再开几个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果开发商的律师在兑现你的支票的时候发生了跳票,则银行会对你收取手续费。

7. 开发商的律师管理费(Lawyer society fee):
有些开发商卖房子请律师来完成交易,却需要买家来付这笔律师费。

楼花2

剩下的时间我来和大家聊聊投资楼花时会遇到的HST退税问题:

Q:新屋的HST退税对自住和出租来说有区别吗?
A:新屋HST退税对自住和出租在金额方面是一样的,区别是一个事前claim,一个事后claim。两种退税也各有不同的要求:自住要求是主要居所;出租要求至少一年租金。

Q:新屋的HST退税具体是怎么计算的呢?
A:新屋的HST退税包括联邦的GST退税部分和安省的PST退税部分。

具体退税方式分别如下:
联邦GST退税部分(13%HST的5%部分):房价小于$350,000,退税36%;房价位于$350,000-$450,000,由$6,300递减(350000 x 0.05 x 0.36 = 6300元);房价大于$450,000,退税为零。
安省PST退税部分(13%HST的8%部分) :房价小于$400,000,退税75%,最多不超过$24,000(400000 x 8% x 75% =24000元);房价大于$400,000,一律退税$24,000。

如果大家对自购楼花需要涉及的问题还有不清楚的地方,欢迎添加我的个人微信-1867654,咱们继续聊;如果对楼花转让有兴趣呢,请静待下一期《犀牛手札》。

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