楼花转让的干货知识(犀牛手札207)

上一期《犀牛手札》和大家分享了楼花投资中会遇到的各种问题。在楼花投资过程中,我们不可避免的会遇到“转让”这个话题。今天咱们来一起学习有关楼花转让的干货知识。

楼花转让的干货知识-转让

楼花转让能解决的问题

由于楼花的特性,整体的投资期比较长,大部分都能达到3-5年。在这3-5年中,我们除了利用杠杆、静待升值以外,有可能还会遇到其他问题:比如说楼花的升值已经满足投资的期待,想要卖出变现;或者也可能会突然出现临到交房突然拿不到贷款。这时我们就可以用楼花转让来解决这个问题。

Transfer、Assignment、Conveyance、Negotiation这几种转让的不同

由于语言的关系,中文的“转让”一词在英文中可以同时翻译成“transfer”、“assignment” 、“conveyance”和“negotiation”几个不同的词。其中 “transfer”为一般术语,可泛指各种转让;“assignment”多为民法或合同法上的债权让与,多指转让无形财产的权利;“conveyance”多指不动产,如土地物权(title)的转让,包括土地其他权利的转让或租赁(lease)、按揭(mortgage)或抵押(encumbrance);“negotiation”则通常指票据法上的权利转让。

从英文的定义中,我们很容易可以看出楼花和现房的交易是完全不同的两种东西,所以在投资的时候也需要区别对待。

楼花转让,就是上面所说的“assignment”。在英美法系中,所有的合同理论上都是可以自由转让的,除非合同条款中另行规定。不过到目前为止,犀牛见到的楼花合同中,每一个都有这个“另行规定”。也就是说,如果你买了楼花的话,99%的可能性你只可以转让权利而不能不转让义务,一直到房子交割的那一天。在房子交割之前,如果楼花转让对象出了什么问题,比如不能履行合同、人突然消失之类的,楼花的最初购买者仍然有义务履行原楼花合同。

说到这儿,大家一定都会关心,楼花转让和被转让方各自的义务吧?

先说说转让方。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人。

Buying Assignment Sales 768x401 1 多伦多地产犀牛团队

Assignor需要考虑的问题:

  • 1) 在转让之前,Assignor一定要和开发商咨询楼花是否可以转让,如果可以的话,开发商要收取多少费用。这一点非常重要,如果开发商不允许转让或者费用太高的话,转让就没有了太大的意义;
  • 2) 和楼盘开发商以及地产经纪商定楼花转让的方式:是登录到MLS上,还是私下卖;
  • 3) 开发商很可能要求楼花受让方(Assignee)提供贷款证明;
  • 4) 大部分情况下,开发商收取的转让费是要Assignor来付的;
  • 5) 需要准备所有和原购买合同相关的文件;
  • 6) 如果Assignee最终没有履行合同,Assignor仍然有责任履行原合同。这一点非常重要,如果转让非人的话,Assignor将来还是会有麻烦的。

Assignor需要付的费用:

  • A) 法律费及相关支出;
  • B) 发展商收取的转让费;
  • C) 地产经纪的中介费
assignment in realestate 多伦多地产犀牛团队

楼花受让方,在英文中叫Assignee。

Assignee需要承担的责任

  • 委托买方地产经纪起草楼花转让文件
  • 请律师审查合同条款;
  • 贷款预批和交房贷款

Assignee需要付的费用

  • A) 押金;
  • B) 预估的地税;
  • C) 预估的condo管理费用;
  • D) 利息;
  • E) 交给发展商的远期支票;

在过户的时候,Assignee需要支付的费用

  • A)2年之内的地税;
  • B)电、水、煤气表的安装费和接入费(每个表约$500-$700);
  • C)发展费/土地征用费用(几千块);
  • D)Tarion新屋保障($600-$1,900);
  • E)发展商的贷款清算费用(Discharge of builder’s mortgage,约$200-$300/per mortgage。);
  • F)发展商处理转让方(Assignor)押金支票的费用(约$250);
  • G)2个月的Condo准备金;
  • F)购买合同规定的其他费用

楼花转让卖家盈利什么时候收

楼花转让的卖家盈利部分,根据双方的协商,大致有4种方式:

  • 开发商把合同转名后
  • 交钥匙后
  • 过户后
  • 分期付

这几种方式各有优缺点,因为楼花转让一般都要通过地产经纪来做,这一步的细节大家咨询自己的地产经纪就行啦。

本文原写于2015年12月15日,后有更新。文章为犀牛原创,允许转载,但请保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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