楼花从交房到过户,这些事情你要知道(犀牛手札350)

看过犀牛文章的人都知道楼花有两次交房,今天咱们来说说,在楼花从交房到过户,英文叫“Interim Occupancy”,到“Final Occupancy”之间这段时间,楼花购买者需要知道的事情。

交房到过户-interim

1)从拿钥匙到拿产权,时间可能挺长的

购买一个楼花,从拿钥匙到获得产权,一般要经历3-6个月,极端情况可能会长达18个月甚至更长。其中的规律是,越是高的楼,低层单位的这段时间就越长。所以有些人只是因为这个原因而倾向于购买高层单位。  

2)这段时间内,你要给开发商交租金,却无需贷款

要注意的是:从拿钥匙到获得产权这段时间内,你并不需要付贷款!当然也没有任何银行会在这段时间给你贷款,因为房子还不是你的!

当然,在这段时间内,你还是要付钱的。你付的是给开发商的租金,英文叫“Phantom Rent”或者“Occupancy Fee”,中文可以叫“入住费”。

入住费的构成

一般来说,入住费由3部分组成:地税+公共设施的费用+除了你已经付过的房费之外的价格的利息。

入住费之一:物业税

在上面提到的3部分之中,地税比较好理解,就是物业税,数值也基本等于以后你每年要交的金额。也有开发商不收这份钱,但是这时候不交,以后的某一天要一次性把这些钱补齐。

入住费之二:公共设施费

公共设施费用也比较好理解,就是你的管理费咯。

入住费之三:利息

第三部分,是你还要付除了已付押金之外的余额的利息。

这一点可能有点费解,犀牛来多解释两句。虽然在这段时间内,你还没有贷款,但是银行已经给开发商贷款了。而贷款当然会产生利息。你要交的,就是这个利息。

你在这段时间内交给开发商的利息是挺不小的一笔钱。利息大约在3%-6%之间。犀牛给大家算笔账:如果你买了一个50万的condo,而首付是20%的话,你还欠开发商40万。咱们假设利息为5%,而从拿钥匙到过户需要1年之间的话,那这1年之间,你需要付给开发商的利息就要超过2万块!

那能不能省下这2万多块钱呢?

可以!不贷款,在拿钥匙的时候全额付足房款即可。  

3)“入住费”(Phantom Rent 或者 Occupancy Fee)没法用贷款抵消

这个问题咱们上面大致也提到了,因为本来就没有贷款,所以这笔钱完全要由屋主出。也正是因为这个原因,购买楼花的投资客基本上都想在拿钥匙之后就把房子租出去,抵消自己的成本。

这时候需要注意的是,开发商是不是允许在这一阶段出租,完全有你的楼花合同决定。你买楼花的时候要关注一下是否可以入住即有权出租这个条款。 

从交房到过户

4)拿钥匙后,你住的地方可能还是个工地

我们上面提到,交房是一层一层来的。从最下面的一层到最顶层,可能需要3-6个月,甚至一年多的时间。在这段时间中,底层的住户已经入住,而上面楼层还在装修之中,所以日常的灰尘和噪音是避免不了的。大家要有心理准备。

咱们前面说了,投资客可以提前把房子租出去抵消成本。但是这时候,你把一个工地租给别人居住,租金的价格可能会相当低一些。 

5)其他未尽事宜

安省的法律规定,开发商不可以通过“入住期”盈利。如果你觉得开发商在这方面有盈利的嫌疑,要及时和帮你买楼花的经纪沟通,看看他是否有办法帮你。

本文原写于2018年9月3日,后有更新。文章为犀牛原创,允许转载,但请保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

Share Button