投资多伦多楼花的心法(犀牛手札341)

这几年多伦多的楼花很受欢迎,那么应该怎么选择楼花呢?今天犀牛来和大家聊聊选择楼花的基本原则,叫好听点也可以说是投资多伦多楼花的心法,来帮着大家找到喜欢的楼花,避免可能会遇到的坑。

选什么样的楼花好?

你会不会觉得,广告多的楼花就是好,因为只有大公司才能撑得起这么大的市场费用?你会不会觉得哪个楼花热就买哪个,大家都喜欢的肯定有一定的道理呀!还是你会觉得只要便宜就好,因为买入的价格便宜了,以后的上涨空间当然就大了!甚至,你是不是会把楼花当成股票买,在楼市里面追涨买跌?

上面这些做法的确有一定道理,但是都有失偏颇。我们购买楼花之前应该先把自己分类,再把楼花分类,两者互相符合的才是你应该选的。

投资多伦多楼花-楼花

先给自己做个分类

我们在把楼花分类之前,先要把自己分类。作为一个普通的投资者,相比于市场上的投资产品,我们对自己更熟悉。了解了自己之后,我们再用这个确定的标准去找楼花,事情就事半功倍了。

你的投资目的是什么?

首先我们要先搞清楚自己买楼花的目的是什么。是纯粹为了投资?纯粹为了自住?还是投资自住兼顾?  

  • 如果是纯投资的话,是准备要长期持有,赚取更多的现金流;还是追求最短时间最大的投资收益?
  • 如果是纯自住的话,你想要这套房满足你的什么需求呢?是要位于市中心?是要位于某个确定的社区?是要位于主干道或者地铁沿线?还是有特别的校区要求?
  • 投资自住兼顾的话,你更看重哪一边?投资、自住的比例大致是多少?  

明确了自己的目的,下一步就要确定预算。确定预算非常重要,很可能有一个楼花特别适合你,但就是超过了预算,一样没法购买。

楼花超过了预算怎么办?

由于楼花的特殊性,除了预算,付款方式也很重要。有一些楼花前期要求的定金特别少,可以达到10%,偶尔还会有一些交房前只需要付5%的楼盘。这时候,有一些风险偏好比较大的投资者就可以不顾预算,并在交房期把楼花转出,赚取丰厚利润。

需要注意的是,虽然这种投资杠杆特别大,但是这种投资方法的风险比较大,大家选择前一定要慎之又慎。

给楼花分类

把自己分好类之后,下一步就要把楼花也给分类。这一步需要研究的东西比较多,如果自己搞不明白的话,可以委托一个靠谱的地产经纪帮忙。

像其他产品一样,楼花并不是一种单一的产品,可以划分很多不同的类型。有的楼花升值快,有的楼花居住性强,有的楼花适合长期持有。  

想要把楼花分类,除了需要了解楼花本身,还需要一些周边的情况,比如:

  • 开发商的信誉如何?
  • 楼花的定价高低?
  • 户型设计是否合理?
  • 楼花所在的社区如何?
  • 该社区的主流物业和某楼花的价位相差多少?
  • 楼花所处社区未来前景如何,政府是否有计划大规模投入?
  • 政府的规划是5年的、10年的、还是20年甚至更久的?
  • 社区有没有交通线路方面的规划,比如说未来修高速或者通地铁的可能性有多大?
  • 其他
投资多伦多楼花-校区

楼花到底有没有学区(校区)?

之所以把学区这个因素专门提出来,是因为对于楼花是否有校区这个概念众说纷纭。今天犀牛来和大家澄清一下这个概念。

从理论上说,任何一个楼花都没有确定的校区。大多数楼花都位于交通要道附近,我们都知道一般来说,安静内街才有好学校,而在喧闹的地段学校质量一般都不是很好。

那为什么在楼花宣传的过程中,有的楼花或明示或暗示的说自己有好校区呢?

像这种有可能有好校区的楼花一般都要满足几个条件:

  • 1)当下楼花所在地位于好校区之内(教育局有可能会变化校区范围);
  • 2)周边同一地段的楼花不多(没有大规模materplan);
  • 3)以前交房的楼花被划到了校区之内

如果一个楼花符合上面的条件,我们基本可以判断这个楼花是有好校区的。当然,这个结论并不是100%正确。毕竟校区完全由教育局制定,而且还经常会有变动。关于这一点,大家要留个心眼。  

本文原写于2018年7月1日,后有更新。文章为犀牛原创,允许转载,但请保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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