多伦多Condo管理费全解析(犀牛手札349)

不管是买楼花还是买公寓现房,我们一定会问一个问题,就是:管理费多少钱?但是管理费到底是做什么的,相信大部分人不太清楚。今天犀牛就给大家解释解释Condo管理费方方面面的知识。

Condo管理费包含哪些费用

A)Condo的日常运营费用(Operating Fund),具体又分为以下几项:

  • 1)Condo的各种Utilities: 水、电、气、照明、电梯、空调、水泵、排气等
  • 2)各种服务人员的工资:保安、清洁工、垃圾清理、洗玻璃、电梯日常维护、电话、空调等等设施的日常维护
  • 3)有些偏远一些的Condo,比如滑铁卢的不少项目都有到市区的班车,这些杂费也要计算在内。

B)Condo的储备金(Reserve Fund),一般用来支付Condo的各种资本支出(Capital Spending)

  • 1)电梯修理、地毯地板更换、门锁更换、各种标示的更换、各种设施、设备的更换维修
  • 2)Reserve Fund调拨的钱直接来源于Operating Fund,具体调拨多少,要根据政府每3年强制制做的Reserve Fund Study和Condo实际需要来决定

公寓内、Parking和Locker的管理费

所有的管理费肯定由业主来付的。现在很多Condo,Parking和Locker要单独收管理费,也是由业主付的。

Condo管理费

管理费如何计算

管理费计算的基本原则是:住户的实际使用面积(不算阳台)x(乘以)分摊到每尺的费用$/sq.ft.。

业主最终要付的管理费就是:Condo面积x单位面积管理费+车位管理费+Locker管理费。

影响管理费高低的因素

1)房龄

楼越新,需要花钱的地方就少。

  • 每过3年,Condo需要的Budget都会根据Reserve Fund Study来调整。
  • 当Condo过了5年之后,很多潜在的更换项目会被仔细考量,为了应对未来的资本支出(7-8年),可能Board会决定提前增加管理费来充裕Reserve Fund,保证需要钱的时候,钱是足够支取的。
  • 10年+的楼,需要换的东西可能更。

多所以买公寓楼的话,3-5年新的房相对比较保险。新房虽然管理费地点,但是售价肯定更高,这个看买家最后的取舍。

2)楼里的设施

每多一些公共设施,如多一个游泳池、多一个保安;多一个娱乐设施;多一个客房等等,管理费都会上升。

3)建筑本身的建筑质量

房子本身建的好,后期的支出就少。有些楼由于质量不佳,入住后一两年就开始需要维修,管理费就会很快增加。因此在购房时选择口碑好的开发商十分重要。所有大厦的管理费都会涨,但是涨得快还是慢,主要还是在于建筑质量的控制。

4)管理公司的水平

现在我们都知道,在一栋大楼里面,需要管理的事情特别多。如何最大优化能够控制的资源,就成了一项很考核管理人员本领的事情。管理公司水平的高低,对管理费的高低影响非常大。

5)住户的密度

一栋高楼和一栋中层的楼在总体费用上,会有一些差别,但是肯定不会出现量级上的差别。一栋高楼和一栋中层的楼花用户可是能差上一倍甚至更多,被这么用户一分,没有量级差别的成本,就可能会出现量级上的差别了。

住户的密度越大,相对来说,管理费就会低一些。

管理费高好还是低好?

关于管理费的高低,好多人下意识的可能就会说:管理费当然越低越好了。但其实并不是这样的。

首先,为什么会出现Condo这个物种?为什么有人喜欢Condo,不喜欢House?究其原因,Condo这种东西,可以让你在享受优秀的地段、高端的住宅、方便的起居、触手可及的设施的时候,仅仅需要花费很少的一部分钱就可以。如果把它看成是一种共享经济的样板,可能就好理解了。也就是说,你花的钱越多,获得东西也就越多,Condo是一种正向的杠杆。

如果从管理形式上来看,管理费会有一部分放入储备金,在需要的时候不需要另外付钱,相当于一种保险。如果一栋大楼的管理费低,可能是管理公司维护的好,也有可能是很多需要修补的工作拖着不做导致。这时候,业主可能会被迫临时交上一大笔钱。  

Condo管理费-condo vs house

Condo VS House

最后来和大家分析一下Condo(公寓)和House(别墅)的优缺点,该买公寓还是买别墅。一看这个问题,可能会有人下意识的说了:当然选别墅了,买不了别墅才选公寓。

先别急着下结论,听我来比较一下:

Condo的特点:

  • 地段好,近大学、地铁、商业中心,任你选;
  • 虽然需要交管理费,但是不需要自己头疼修理房子
  • 有公共设施,可以随便、随时使用
  • 没太多隐私,一出门就是公共空间,好处是很容易和其他人交流
  • 适合城市动物

House的特点:

  • 想怎么折腾就怎么折腾,自由度高;
  • 没有管理费,但是屋顶、地库、草坪、墙壁有任何问题都有自己处理;
  • 地段一般不如Condo方便
  • 一切其他设施都有自己花钱筹备
  • 隐私比较多,但是因为离人群比较远,安全也需要自己掌握
  • 适合家庭生活

虽然上面的一些比较并不太完善,但是也基本可以看出:Condo和House代表了两种完全不同的生活,并没有谁好谁坏。真的选哪一种,还要看看你自己的内心怎么说。

关于Condo和House的生活,你有什么看法呢?欢迎留言说说。  

本文原写于2018年8月26日,后有更新。文章为犀牛原创,允许转载,但请保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

Share Button