多伦多的问题社区(犀牛手札511)

对于房产投资者来说,如果知道一个城市不同社区好坏或者发展趋势,会获得相当大的优势。今天犀牛来和大家介绍多伦多的问题社区。

地产犀牛团队

“问题社区”的由来

“Priority Neighbourhoods”最早出现于2014年,由多伦多市议会(city council)和“United Way”联合提出。主要的目的是为了更好的减少犯罪、增加年轻人的机会并提高当地相对于全市其他地区比较落后的服务。评估的范围主要是衡量一些关键的服务,比如图书馆、学校、社区中心、居住条件和就业情况,加上当地的平均收入、教育情况以及对英语和法语的知识。

对于“Priority Heighbourhoods”或者“Priority Area”这个词,如果直译成中文是“优先社区”的意思。如果从房产投资者角度看的话,翻译成“潜力社区”甚至“问题社区”、“高危社区”,甚至“坏区”都是可以的。
问题社区的衡量指标

“问题社区”的衡量指标

多伦多”问题社区“的衡量指标有15项,分别是:

  1. 失业率
  2. 低收入比例
  3. 接受救济比例
  4. 高中毕业率
  5. 是否被边缘化
  6. 大学毕业率
  7. 市政投票率
  8. 早亡率
  9. 心理健康程度
  10. 可控病住院率
  11. 糖尿病患病率
  12. 社区活动场所
  13. 步行指数
  14. 健康食品商店数量
  15. 绿地数量

问题社区的演变

2006版问题社区

多伦多的问题社区-2006

2006年多伦多市府在全市140个社区中评选出了13个“问题社区”,分别是:

  • #1 Jamestown
  • #2 Jane-Finch
  • #3 Malvern
  • #4 Kingston-Galloway
  • #5 Lawrence Heights
  • #6Steeles-L’Amoreaux
  • #7 Eglinton East-Kennedy Park
  • #8 Crescent Town
  • #9 Weston-Mt.Dennis
  • #10 Dorset Park
  • #11 Scarborough Village
  • #12 Flemingdon Park-VictoriaVillage
  • #13 Westminster-Branson

2014版问题社区

多伦多的问题社区-2014

到了2014年,多伦多市府把13个“Priority Neighbourhoods”发展为了31个。分别是:

  • 1)Black Creek
  • 2)Glenfield-Jane Heights
  • 3)Mount Dennis
  • 4)Beechborough-Greenbrook
  • 5)Oakridge
  • 6)Mount Olive-Silverstone-Jamestown
  • 7)Elms-Old Rexdale
  • 8)Regent Park
  • 9)Thorncliffe Park
  • 10)South Parkdale
  • 11)Crescent Town
  • 12)Rockcliffe-Smythe
  • 13)Scarborough Village
  • 14)Humber Summit
  • 15)Rustic
  • 16)Ionview
  • 17)Flemingdon Park
  • 18)Weston
  • 19)Humbermede
  • 20)Eglinton East
  • 21)Morningside
  • 22)Downsview-Roding-CFB
  • 23)West Hill
  • 24)York University Heights
  • 25)Woburn
  • 26)Thistletown-Beaumond Heights
  • 27)Keelesdale-Eglinton West
  • 28)Victoria Village
  • 29)Weston-Pellam Park
  • 30)Kingsview Village-The Westway
  • 31)Kennedy Park

2020版问题社区

多伦多的问题社区-2020

到了2020年,多伦多市府增加了“Emerging Neighbourhoods ”(新兴社区)这个概念,特别建立新的基金来帮助这些社区的成长,不过这些社区并不被计算到问题社区之中。

  • 2. Mount Olive-Silverstone-Jamestown
  • 3 Thistletown-Beaumond Heights
  • 5. Elms-Old Rexdale6. Kingsview Village-The Westway
  • 8. Humber-Heights Westmount
  • 21. Humber Summit
  • 22. Humbermede
  • 24. Black Creek
  • 25. Jane Glenfield Heights
  • 26. Downsview Roding
  • 27. York University Heights
  • 28. Rustic
  • 43. Victoria Village
  • 44. Flemingdon Park
  • 55. Thorncliffe Park
  • 61. Crescent Town
  • 72. Regent Park
  • 85. South Parkdale
  • 91. Weston Pelham Park
  • 110. Keelesdale-Ealinton West
  • 111. Rockcliffe-Smythe
  • 112. Beechborough-Greenbrook
  • 113 Weston
  • 115. Mount Dennis
  • 121. Oakridge
  • 124. Kennedy Park
  • 125. Birchmount Eglinton East (lonview)
  • 135. Mornelle Court (Morningside)
  • 136. Kingston Galloway/Orton Park (West Hill)
  • 137. Woburn
  • 138. Eglinton East
  • 139. Scarborough Village

除了上面的31个问题社区之外,新兴社区(Emerging Neighbourhood)有下面7个:

  • 31. Yorkdale-Glen Park
  • 32. Englemount-Lawrence
  • 35. Westminster Branson
  • 116. Steeles
  • 117.L’Amoreaux
  • 126. Dorset Park
  • 132. Malvern

如何使用问题社区地图

从2006年到2014年再到2020年的“问题社区”的变化中,我们可以很清晰的看到多伦多房地产发展的趋势和蕴藏在其中的投资机会。

现在问题社区地图有了,如何使用呢?

犀牛的个人建议是:我们可以从正反两面来用。一方面,通过对比待投资物业的所在位置,来分析该物业目前的价格是否被高估。另一方面,我们按照“问题地图”按图索骥,寻找在未来拥有更大升值空间的地段。

当然,实际过程中具体怎么操作,欢迎各位房产投资者和犀牛私聊。

本文完成于2022年3月12日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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