在多伦多转让楼花的注意事项(犀牛手札397)

楼花是一种非常高效的房地产投资手段,而楼花转让又是楼花投资皇冠上的明珠。但是楼花转让的过程非常复杂,很多投资者对楼花转让理解的错误导致了财务上的损失。今天犀牛和大家介绍一下在多伦多转让楼花的注意事项,包括转让楼花的手续、什么时候可以开始转让、转让的大致流程、转让需要的时间、涉及的费用、税务问题、接别人转让的楼花按哪个价格贷款,等等。

转让楼花的注意事项

1)什么时候可以开始转让?

在开发商的合同上一般会写明楼花可以转让的条件。比如已经销售75%、已经销售90%、已经全部卖光、已经动工、已经封顶、已经入住等等。你以为这就行了吗?不!除了上面这些条件,楼花转让还有一个隐藏条款:需要开发商的同意。所以,不管合同是怎么写的,你只能在得到开发商的同意之后才能转让,这一点很重要。

2)楼花转让流程是什么样的?

楼花转让在本质上是转让合同,在外在形式上则和卖房类似。转出方(Assignor)需要找一个经纪代理自己转出楼花,转入方(Assignee)也要找一个经纪来帮自己找楼花并且做手续。同普通的卖房一样,转让楼花所有的经纪佣金也都是由卖方,也就是转出方负责的。买家,也就是转入方,只需要负责自己的律师费。

3)转让楼花大致花多长时间?

在大部分情况下,开发商都是不允许通过经纪人的MLS系统转让楼花的。但是,MLS系统对房产交易至关重要,没有MLS系统的帮助,房产的交易会困难很多倍,所以楼花转让花费的时间很长。一个楼花转让动辄半年,很正常。

4)楼花转让涉及的资金如何计算?

楼花转让的费用计算比较复杂,可以分成买家、卖家两部分。

楼花买家(转入方):

  • 需要付给卖家,及转出方(前一手买家)已经交给开发商的所有押金;
  • 需要付给卖家,及转出方(前一手买家)获得的盈利。

楼花卖家(转出方):

  • 需要付买卖双方的经纪费
  • 需要付开发商收取的转让费
  • 从买家那里拿到相当于以前付给开发商的所有押金+盈利的本票
转让楼花的注意事项

5)楼花转让的税怎么算?

楼花的税务问题比较复杂,咱们还是分成买家和卖家来说。

楼花的买家(转入方)

对买家来说,转让合同上标示的价格大部分情况下是含税价。也就是说,楼花交易涉及的HST是由卖家负责的。买家的责任就是把转过来的合同继续执行下去而已,这时候基本不涉及税务问题。

楼花的卖家(转出方)

对卖家来说,税的情况比较复杂,涉及两方面的税,分别是HST和个人所得税。

是否需要交HST?

楼花低买高卖获得的盈利需不需要交HST,要按照你当初购买楼花的目的来决定:如果是为了自住买的,那么楼花的盈利是不需要付HST的;如果就是为了盈利而买的楼花,那么本次楼花转让获得的利润是需要交纳13%的HST的。

如何计算所得税?

转让楼花的盈利如何计入当年的个人所得税,一样是由你当初购买楼花的目的决定的:如果是为了自住买的,那么楼花转让的盈利就是资本增值(Capital Gain),50%计入当年所得;如果当初就是为了盈利而买的楼花,那么这一次楼花转让的盈利就是商业所得(Business Income),100%计入当年所得。

6)转让后楼花按哪个价格贷款?

楼花转让涉及两个房价,分别是原始的房价,和转让合同上的价格,也就是加过转出方利润的房价。很多楼花的转入方会担心如果贷款只能按照原始价格贷,交房时的负担会很大。这个是不用担心的,目前绝大部分银行和贷款公司都支持按照转让合同上的新价格给你贷款。

7)其他注意事项

买家需要注意的其他事项

除了上面这些,买家还需要注意,是不是把卖家原来获得的优惠全都拿过来了。开发商给原始买家的某些优惠,并不是默认要传递给楼花转让的下家的。这一点要注意。

卖家需要注意的其他事项

对于卖家来说,你需要注意:并不是你把楼花转让新买家就没有你的事儿了。在法理上,你仍然对最原始的合同负责。也就是说,万一楼花转让的下家没有按合同规定收房,你仍然有责任完成原始的交易。当然万一发生这种情况,大部分卖家是会很高兴的。

本文原写于2019年7月28日,后有更改。文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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