在加拿大安省购买楼花的税费一览(犀牛手札206)

近些年,加拿大各地的房地产市场都非常火爆,关于房产交易的各种问题也越来越多。今天犀牛来和大家聊聊在安省购买楼花的税费问题。

在安省购买楼花的税费-楼花

购买楼花时需要交纳的费用

楼花在交割的时候,除了房子本身的费用,还会产生一些其他的费用:

1. 律师费(Legal Fee):

由于楼花有两个Closing,一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing,也叫一个是交割产权的Final Closing,所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。Final Closing律师费与二手房相若,Occupancy Closing的律师费则各有不同。

想更多的了解楼花的两个Closing,欢迎查阅《犀牛手札256:加拿大的楼花有两次交房》。

2. 水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee):

大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费,分别从$150到$400不等,加起来大概$1,000至$2,000的样子。

3. 入住费(Occupancy Fee):

当一座建筑物的主体结构施工完成,而且Condo单位已经达到了相关规定的可居住要求时,就要求业主入住了,这就是大家说的Occupancy Closing。需要注意的是,这时你虽然有了钥匙,但是房子的产权(Title)还不属于你,相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的高度、规模、所买的单位在大厦的第几层以及政府的办事效率。

通常30到40层的大楼,底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间约10至12个月;而顶楼的Penhouse的交房和交产权则在几乎在同一个时间发生,有不少人因为这个原因而专门投资Penhouse。

在此期间每月发生的费用通常由3部分组成:一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。

一般来说,每月费用的总和相当于交割之后月供,只是以租金的形式出现。所以从Occupancy Closing开始,如果自己不住的话,就要开始考虑出租的问题了。

4. 楼花转让费(Assignment Fee):

在房屋产权交割以前,很多投资人都希望将屋购买合同转让出去,这个转让必须经过开发商的书面同意,同时开发商可能会收取转让费。

5. 教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy):

在发展商开始卖房子的时候,这些费用是打在房屋的成本里的。但是由于楼花有3至5年的开发周期,在产权交割时,如果这两项政府收费增加了,开发商就会要求买家来支付这些可能出现的额外费用。现在很多发展商为了给都会给投资者安心,都会给一个附加费封顶的优惠,但有一些开发商不愿意加上Cap Clause,这点大家需要注意。

6. 支票跳票费(Admin fee):

在签署买卖合同时,通常你会给开发商的律师几张支票;在Occupancy Closing之后,你可能还会再开几个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果开发商的律师在兑现你的支票的时候发生了跳票,则银行会对你收取手续费。

7. 开发商的律师管理费(Lawyer society fee):

有些开发商卖房子请律师来完成交易,却需要买家来付这笔律师费。

在安省购买楼花的税费-转让

每个人都必须要交的土地转让税

土地转让税(land transfer tax)是省和市两级政府征收的一类税,和联邦政府无关。房子在买卖、产权上增减名字,土地所有权发生变更得时候都会涉及土地转让税。土地转让税是购房成本不可分割的一部分。

关于土地转让税的细节,感兴趣的朋友,可以查看文章《犀牛手札491:在这里了解安省土地转让税》。

购买楼花会遇到的HST退税问题:

Q:新屋的HST退税对自住和出租来说有区别吗?

A:新屋HST退税对自住和出租在金额方面是一样的,区别是一个事前claim,一个事后claim。两种退税也各有不同的要求:自住要求是主要居所;出租要求至少一年租金。

Q:新屋的HST退税具体是怎么计算的呢?

A:新屋的HST退税包括联邦的GST退税部分和安省的PST退税部分。

具体退税方式分别如下:
联邦GST退税部分(13%HST的5%部分):房价小于$350,000,退税36%;房价位于$350,000-$450,000,由$6,300递减(350000 x 0.05 x 0.36 = 6300元);房价大于$450,000,退税为零。
安省PST退税部分(13%HST的8%部分) :房价小于$400,000,退税75%,最多不超过$24,000(400000 x 8% x 75% =24000元);房价大于$400,000,一律退税$24,000。

关于退税更具体的信息,欢迎参考《犀牛手札233:安省自住房退税问题解惑》和《犀牛手札452:安省自住房退税问题解惑》两篇文章。

本文原写于2015年12月7日,后有更新。文章为犀牛原创,允许转载,但请保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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