加拿大空置税 (UHT)详解(犀牛手札554)

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加拿大空置税 UHT (Underused Housing Tax),是加拿大新出台的联邦税种,主要是针对加拿大公司和非加拿大居民等持有空置民宅房产征收,2023年第一次申报,以后年年报。需要注意房地是,UHT和多伦多市政府的VHT是不同的,不相互覆盖,也就是说多伦多市区范围内符合规定的物业拥有者需要分别给多伦多市政府和加拿大联邦政府报税。

加拿大空置税

需要申报的房屋类型:

加拿大空置税 Underused Housing Tax (UHT)是加拿大为数不多的不看“税务身份”而只看“移民身份”的税,需要申报的房屋只针对民用住宅(residential property),包括独立屋、半独立屋、联排别墅(镇屋)、共有公寓单元(Condos),小于3个单元的公寓(Triplex)甚至 coach house, laneway house, cottage, cabins, chalets 等家庭住宅,只要其主要目的就是供人居住的(非商业经营),就需要申报。

需要申报的业主:

  • 如果你既不是加籍、也没有枫叶卡(PR)身份,并且在加拿大持有民居房(包括并不限于:留学生、工签、访问、探亲、暂住者、旅游者、和难民)
  • 如果你是一个加拿大的普通私人公司,包括加拿大控股的的私有公司(CCPC)、合伙企业(partnership)和信托(trusts)或是一家外国公司,并在加拿大境内持有民居房。大家熟悉的 CCPC – Canadian controlled private corporation 是在加拿大注册、并由私人持有(不上市)、且50%以上的股份由加拿大居民掌控,因此,CCPC持有民居房也要求申报。无论是联邦注册的,还是省级注册的,都在此列。

按照CRA规定,只有6种房主不用申报:

  • 加籍个人
  • 永久居民个人
  • 加拿大上市公司
  • 代持信托内房产的 trustee
  • 慈善机构
  • Coop housing 公司或原住民机构

这6类叫“excluded owners”,无须申报,当然也不用交税。除了这6类,其他的持有房产的个人或机构都是 “affected owners”,必须报。

加拿大空置税 UHT 如何申报:

基本规则

  • 申报截止日期为:下一年的4月30日
  • 业主如果在12月31日在加拿大拥有两套或更多的住宅物业,必须为每套物业单独申报UHT
  • 如果房产所有权是共享的,每位受影响的业主都需要申报
  • 申报时需要有SIN(社保号) 或Individual Tax Number(ITN) 或Business Number (BN)
  • 您需要下载官网UHT2900表格填写,根据住址邮寄或传真到对应的Tax Centre

申报可用以下三种方式之一:

  • 下载 UHT-2900 PDF表格,填好后邮寄或传真给CRA
  • 网上**Online申报**
  • 3月之后从CRA My Account 或 My Business Account 中直接申报

加拿大空置税 UHT 豁免条款

需要申报的业主不一定需要缴税,UHT法案规定了很多豁免资格。如果您符合下列其中一项条件,则只需要申报但不需交税(不交税,但报还是要报的!):

第一类,看房主

  • 你是新房主 – 当年新买的房
  • 你是房主但在申报年度去世、或你和去世的房主联名持有该房、或你是去世房主的代理人
  • 你是 specified Canadian corporation
  • 你是 specified Canadian partnership 其中的一个partner、或是一个 specified Canadian trust 的 trustee

第二类,看房子:

  • 房子是当年新建的
  • 房子不适合全年居住、或季节性无法住人
  • 因装修、危险、灾害,导致一段时间内无法住人

第三类,看房子的地点和用途

  • 房子是一个度假屋,坐落在CRA指定的 “eligible area”内, 一个日历年内房主本人或配偶能住28天以上。那么什么是 ”eligible area” 呢?点这个链接,输邮编可查询

第四类,看房子是否有人住

  • 房子是本人或配偶、或上学的孩子的主要居所
  • 一个日历年内,至少住满180天。这180天必须包括至少一个连续的整月。居住的人可以是租客(有租约)、可以是亲戚(有租约并按市价付租金)、可以是本人或配偶(持工签)、还可以是本人、配偶、父母、孩子(他们有加籍或PR身份)。

满足上面四类中任何一条的,依旧要求按时申报,但不用交UHT。

加拿大空置税 UHT 的税率:

如不满足豁免条件,UHT 需要每年交一次,税率为房子估价的 1%。

加拿大空置税 UHT 计算方法:

房屋价值为“政府的房产估价”或“最近一次的房产卖价”中的两者最高价。

房子如何估价

  • 前一年地税单上找 assessed value
  • 房子最近一次的售价

然后把(1)和(2)二者取最大值,,再乘以 1% 就是UHT空置税的金额。

还有一种办法,就是找评估师做一份市价评估报告,用申报年度至来年4月30号之间的房屋市价来作为房屋的价值,再按这个价格乘以 1%。但用这个法子必须在4月30日之前给CRA提交election,比较麻烦,不推荐。

不报、迟报的罚款如何计算?

UHT 的申报截止日是每年的4月30日,报晚有罚款

  1. 对于个人(自然人)罚款 $5,000 起;
  2. 非自然人(比如公司、信托、合伙),罚款 $10,000 起

CRA后来发了补充说明,$5,000和$10,000只是起步价,最高罚 5%的UHT再加上3%的UHT乘以晚报的整月数,哪个大取哪个。

举例:某留学生为上课方便,在学校附近和同学一起合租,而自己的房子没住也没租,闲置着。这套房的确被“underused”, 所以是要交2022年的空置税的。

2022年12月31日房子市值为200万,联邦空置税(1%) = 2万块钱。

如果他按时申报了 UHT return,交了两万块钱的 UHT;但他晚报了10个月,除了照交2万还得加上 late-filing penalty,具体罚金算法如下:

  1. $5,000
  2. 5%X$20,000+3%x$20,000X10 = $7,000

两者取大,所以罚金为$7,000。

underused housing tax

加拿大空置税 UHT 的官网

https://www.canada.ca/en/services/taxes/excise-taxes-duties-and-levies/underused-housing-tax.html

加拿大空置税 UHT 邮寄地址:

如果您居住在下列地区的个人:

  • – 美国、英国、法国、荷兰或丹麦
  • Alberta, British Columbia, Manitoba, Saskatchewan, Northwest Territories, Nunavut, or Yukon
  • Ontario (除Barrie、Sudbury和Toronto)

公司位于下列地区:

  • 美国、英国、法国、荷兰或丹麦
  • Alberta, British Columbia, Manitoba, Saskatchewan, Northwest Territories, Nunavut, or Yukon
  • Ontario(除Barrie、Sudbury和Toronto)

您需要邮寄您的 UHT 到:

Winnipeg Tax Centre Post Office Box 14001,Station Main Winnipeg MB R3C 3M3Canada Fax: 204-984-5164

如果您居住在下列地区的个人:

  • 除了美国、英国、法国、荷兰,丹麦以外的国家。
  • New Brunswick、Newfoundland and Labrador, Nova Scotia, Prince Edward Island, Quebec
  • Ontario的下列地方: Barrie, Sudbury, Toronto

公司位于下列地区:

  • 除了美国、英国、法国、荷兰,丹麦以外的国家。
  • New Brunswick、Newfoundland and Labrador, Nova Scotia, Prince Edward Island, Quebec
  • Ontario的下列地方:Barrie, Sudbury, Toronto

您需要邮寄您的 UHT 到:

Sudbury Tax Centre 1050 Notre Dame AvenueSudbury ON P3A 5C2Canada Fax: 705-671-3994 and 1-855-276-1529

最后再次强调:申报≠交税,二者是两码事。绝大多数人满足条件最后无需交税,但申报是必须的。若没有申报,不管是个人还是公司,都会被罚款!

我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。本文完成于2023年11月1日,后有更新。犀牛已经尽力查阅官网信息和相关资讯,但是仍然不能保证信息完全准确,有严肃需要的读者请咨询有职业资格的律师和加拿大官方。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate)。如果你对多伦多房地产有任何问题,或者对加入犀牛团队感兴趣,欢迎随时和我联系!

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