加拿大的楼花有两次交房(犀牛手札256)

很多楼花投资者都不确定楼花的交房的意义,还有些人没听说过加拿大的楼花有两次交房。今天犀牛来和大家说说在加拿大特别是在多伦多买楼花的两次交房各代表什么,费用大约多少。

投资楼花的优点

我们之所以投资楼花,很多时候都是因为它的延期付款方式和比较大的资金杠杆。一般来说,加拿大本地居民投资楼花的首付是单位售价的20%,国际买家的首付是单位售价的35%。大部分的楼花开发商会把首付大致被分为5次支付,即签约、1个月、3个月、9个月和入住。 即,第一年需要交纳首付的15%,入住的时候再交5%。有些开发商在促销或者提供优惠的时候,会给出一个延期付款计划,允许购买者在2年之内交齐15%,再留5%在入住的时候交。

楼花有两次交房-downpay

楼花的产权归属

现在我要问各位楼花的买家一个问题,你们觉得在交了最后的5%首付并且住在里面的时候,房子的产权是属于谁的?除了交给开发商的这5%,买家还需要交给政府什么费用吗?比如土地转让税之类的?

要掌握缴纳什么费用,就要了解房子在法律上的状态和归属权。在缴纳最后5%首付的时候,虽然单元已经满足入住条件,并且开发商会要求你必须入住,并把钥匙由律师交给你。然而,这时候,房子的产权并不属于你,可以理解为从拿钥匙起一直到过户这一段时间内,你在租用开发商的房子。作为代价,这时候,你每个月需要交纳开发商一笔费用,就叫入住费。具体由3部分构成,分别为购房余款的利息、每个月预估的地税和管理费。金额上大致相当于每个月的贷款还款,比市面上的租金略低。

入住费用和过户时间

需要注意的是,入住费和购房费用没有抵免或者从属关系,对最终交付时候的价格没有任何影响。

从入住到过户的时间一般为3-8个月不等,最长甚至会达到12个月。

你们知道这个时间是怎么定的吗?开发商拍脑袋吗?还是根据开发商对你的喜爱程度?

都不是啦,一般来说,开发商是建好一层交一层,楼层越高,入住费所交的时间就会越短,顶楼的套房交房和产权交割甚至是在同一个时间段发生的。有些买家,之所以选择高层的单位,除了风格更好,噪音更小以外,减少缴纳入住费也是他们考虑的原因之一。

入住后能马上出租吗?

在拿钥匙入住到真正过户的这段时间内,很多开发商是不允许买家出租单位,理由也很充分:这时候房子还不属于你,而你是没有权利把别人的物业出租,自己获利的。

但是,对于投资客来说,每个月缴纳的入住费可是蛮大的一笔费用,买家基本上都会把它们租出去抵消费用。这里犀牛也只是把事实摆出了告诉大家,具体谁是谁非咱们就不在这里探讨了。

近些年,很多开发商把入住即可出租当做了一种优惠提供给楼花的买家。对投资客来说,算是在法律上解决了减轻入住后巨大费用的麻烦。

什么时候见律师?

购买楼花在拿钥匙和过户,也就是房子真正过户到投资者名下的时候,都需要见律师。一共两次。

楼花有两次交房-closing cost

楼花的交接费用

楼花的交接费用大约在单位售价的2%-5%之间,大家需要事先准备好。

具体的费用明细如下:

1)水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee)

大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付水表、电表、煤气表的安装费,每项$150到$400不等,加起来大概几千的样子。

2)教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy)

在发展商开始卖房子的时候,这些费用是打在房屋的成本里的。但是由于楼花有3至5年的开发周期,在产权交割时,如果这两项政府收费增加了,开发商就会要求买家来支付这些可能出现的额外费用。现在很多发展商为了给投资者安心,都会给一个附加费封顶的优惠(Cap Clause)。

3)土地转让税(Land Transfer Tax)

安省的土地转让税与你是否住在多伦多市区,有很大关系。

如果不住在多伦多市区,计算公式如下:

5万5以下物业税率为0.5%:(计算方法:0.005 x 物业估价)
5万5到25万之间的物业税率为1%:(计算方法:0.01 x 物业估价 ) 减 $275
25万到40万之间的物业税率为1.5%:(计算方法:0.015 x 物业估价 ) 减 $1525
40万以上的物业税率为2%:(计算方法:0.02 x 物业估价 ) 减 $3525

住在多伦多的朋友,除了上面部分,还需要缴纳多伦多市的土地转让税,计算公式如下:

5万5以下物业税率为0.5%:(计算方法:0.005 x 物业估价 )
5万5到40万之间的物业税率为1%:(计算方法:0.01 x 物业估价 ) 减 $275
40万以上的税率为2%:(计算方法:0.02 x 物业估价 ) 减 $4275

在2016年11月14日,安省出台了一个新的土地转让税的政策,增加了200万以上的物业的土地转让税。即物业200万以上的部分,将从目前的2%升至2.5%,200万以下部分的税率不变,该政策从2017年1月1日起开始生效。届时,按照这个新政策,300万的物业,将会比现在多交5000块的土地转让税。

4)律师费、房屋余款和其他可能的费用

我们上面说过,楼花有两次交房,一个是拿钥匙可以入住的Occupancy Closing,一个是交割产权的Final Closing,所以也会有两笔律师费的支出。另外,在过户的时候,需要付清所购物业的余款。如果需要贷款,也是这时候生效。

本文原写于2016年11月21日,后有更新。文章为犀牛原创,允许转载,但请保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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