加拿大楼花的基本知识(犀牛手札353)

楼花在多伦多非常火爆。如果没有时间了解更多,下面这九个关于加拿大楼花的基本知识帮助你尽快掌握楼花投资这项技能。  

楼花的基本知识

一)押金还是首付

付款方式是我们购买楼花时非常重要考虑内容。到底一个楼花是5%首付,还是35%首付会很大程度影响购买者的决策。

一般来说,开发商会给出两种付款方式,即本地买家和海外买家两种。本地买家一般为20%首付,海外买家35%首付。 在很多时候,开发商为了吸引买家,会在不影响大原则的前提下推出一些对投资者更有利的付款方式,比如5%首付、10%首付、延期付款等等,但是最终在交房的时候还是要回到20%或者35%这个标准的。

在谈论楼花的时候,很多人经常会把押金和首付混为一谈。在交房前交的这些钱,我们有的时候叫押金,有的时候叫首付,真正的意思其实也是一样的。

在本质上,楼花的所谓首付是押金,不是真正的首付。这也是为什么开发商可以选择不盖某个项目的法律根据。  

二)冷静期  

根据加拿大法律规定,所有楼花项目都有10天的冷静期。也就是说,从双方签订合同之后的10天之内,买家可以不需要任何理由退掉购买的楼花,而无需承担任何法律责任。  

三)不断的延迟交房  

一般来说,签合同的时候,开发商会告诉你一个交房期。基本上在3-4年之间。在真实的生活中,这个期限都会延迟。半年是很正常的时间,极端情况下,延迟2年甚至更多年交房也不是没有发生过的。  

四)你的期待可能会有变化  

请注意,即使在你和开发商签好合同之后,房子的某些要素也可能会发生变化的。并不是说合同上说的一定能实现。比如说户型构成、地板和房顶的设计、公共设施构成等等。如果你偶然发现自己买的楼花和最初说的有些不同,不要太奇怪,这是正常的。  

五)入住并不等于拥有  

房子建好之后,你就拿到钥匙并且搬进去了。这时候,你仍然不拥有这套房子,而且开始给开发商付租金。一般来说,总金额等于开发商的贷款利息+管理费+税。具体细节大家可以查看前几周写的文章:《犀牛手札350:楼花从交房到过户,这些事情你要知道》  

六)过户后前几年管理费会涨  

因为在签合同的时候,开发商和你说的管理费只是预估。所以很多楼花在交付以后的几年中会提高不少(比如10%-20%)。这也是正常现象。  

楼花的基本知识-管理费

七)开发费用  

楼花在交付给你的时候,会发生一笔开发费用。主要是新项目要给政府交纳的钱。一般包括建筑费、教育费、市政接入费等等。大致的金额可能相当于购房价的1-3%。所以,如果开发商可以提供最后的开发费用封顶,一定要接受。如果开发商没有提供,也可以尝试着要求。  

八)公寓的预留金(Reserve Fund)  

所有的楼花在交付的时候,都有事先存一部分预留金,一般来说等于2个月的管理费。当然这个钱并不是很多,很多人也不知道,因为律师都会帮你做好。  

九)HST  

和二手房买卖不同,新房都要交HST的。金额为房价的13%。如果你是自住房买家或者整年出租的投资客,都可以获得一部分的折扣。关于这部分知识,欢迎大家查阅《犀牛手札452:加拿大投资型楼花退税Q&A》、《犀牛手札428:安省申请出租楼花退税(NRRP)的知识点》。

本文原写于2018年9月23日,后有更新。文章为犀牛原创,允许转载,但请保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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