加拿大楼花投资手册(犀牛手札488)

加拿大楼花投资手册
为了方便喜欢期房的房地产投资者,犀牛特地整理了这份《加拿大楼花投资手册》,希望可以帮到您。

一、什么是楼花?

Pre-Construction,是我们常说的期房(加拿大叫楼花)的英文。目前楼花主要种类有公寓(Condo Apartment) 、镇屋(Townhouse)和独立屋(House)。其中,公寓建筑周期最长,通常需要4-5年完工;House类楼花则需要1-2年左右即可交房。(也有人把上述房型再分为楼花和房花,楼花特指公寓,而房花则指低层的镇屋和独立屋。)

延伸阅读:《犀牛手札401:楼花、现房有什么不同?该怎么选?》、《犀牛手札234:买房卖房,国际、本地投资客大对比(安省)

二、楼花的特点

① 远期交付,无需贷款

低层的房花从签订合同到入住,一般需要1-2年时间;而高层公寓楼花从签订合同到入住则需要4-5年。在这期间,不需要考虑贷款以及还款问题。

② 高投资杠杆

不管是楼花还是房花,常开发商只要求15-20%的首付(海外买家35%首付),甚至有时候可以只需要5%的首付就能拿到几年后的物业,可以说是一本万利。

③ 没有资金压力

楼花的首付是通过分期付款完成的 。买家不需要一下子拿出一大笔钱投入,在完工前有充分时间调整自己的财政状况。

④ 升值空间大

关于这一点在以往更为明显,因为加拿大的房产增值速度大大超过了开发商的预期。在这时候,基本就是买了就赚。后来,开发商发现了这个漏洞,开始自己收留一部分利润。但是,因为考虑到销售的几率,开发商仍然会留相当的盈利空间给购买者。

延伸阅读:《犀牛手札393:不懂这九点,先别买楼花》、《犀牛手札384:你能看到选择楼花的那条“金线”吗?

三、楼花购买流程

Step 1 了解需求,搜索信息

首先买家需要确定自己的需求–自住还是投资,并以此来寻找开发项目。投资会着重点于地理位置和未来现金流,而自住会更看重面积户型和社区等因素。买家此时可以接触信任的地产经纪推荐新盘,因为地产从业者比普通买家得到的消息更快更全面,而新盘开售地产经纪还会拿到优惠价格和激励条款。

Step 2 选定项目,研究细节

当买家遇到合适新盘,除了研究户型、价格、管理费和地税之外,还需要关注以下几点:

①开发商资质与口碑

买家可去http://tarion.com搜索开发商资质、历年项目、索赔记录及获奖情况,也可在google搜索有关开发商的评论。开发商的好口碑不仅能保证建筑质量,更能极大降低期房烂尾的几率。

② 政府开发费

如果买家仔细查看价格表,一般会看到政府开发费(Development Levy Charge或Levy Cap)。有少许开发商会免掉这些款项,大多数开发商会设置一个上限,承诺费用不会超过特定额度。如果开发商注释买家需要负责全部款项并未设上限,那么买家要小心,否则有可能在过户时交付几万块额外费用。

③ 车位与储物间

通常车位与储物间有单独的价格,不包含在房款内。大部分楼盘限制一居室户型购买车位。买家如需要车位,一定要仔细阅读条款。

延伸阅读:《犀牛手札247:如何正确填写楼花预订单(Worksheet)》、《犀牛手札374:如何阅读Condo公寓的户型图

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Step 3 签订合同,交付定金

当买家决定与开发商签订购买合同时,可以请地产经纪提前帮忙填写购买意向单(Worksheet)预留心仪户型, 此时买家可以请贷款经纪帮助办理贷款预批函(Pre-approval)。签订合同当天务必携带身份证件,支票簿前往。通常买家需要支付定金(大约$5000左右),并会得到一本厚厚的合同,此时建议买家:

① 联系地产律师

聘请律师详细研读开发商合同,看是否有不合理条款或隐藏条款。通常开发商比较”霸道”,并不会修改条款,但买家至少要清楚自己签署了哪些条款,会出现哪些后果。

② 利用好冷静期

通常购买楼花会享有10天工作日的冷静期(Cooling-off Period),如果合同出现任何问题或资金上出现任何问题,买家都可以在冷静期内取消合同。

③ 转楼花条款

一般在合同中,开发商会说明是否允许转楼花(Assignment),如果可以转让的话转让条件是什么,转让渠道、费用如何等等。 也有开发商会给出免费转楼花的激励政策,买家需要格外注意这部分条款明细。延伸阅读:《犀牛手札397:在多伦多转让楼花的手续及其他》、《犀牛手札207:纯干货之“楼花转让”

Step 4 等待入住

在等待完工期间,买家还需要注意:

①支票跳票

因为分期首付时间跨度较大,买家一定要确保付款日期前账户里有充足首付款,如果支票出现跳票情况,买家需要支付跳票手续费。

② 装修

开发商通常会在入住前一年左右开始毛坯房的装修,此时会通知买家选择装修设计和升级方案(upgrade)。买家若在基本设计内选择,则不需要花费任何钱;如果买家想要增加任何额外设施(例如百叶窗、额外橱柜),则需要按照开发商的报价付费。延伸阅读:《犀牛手札343:和我一起给楼花选颜色

③ 延期入住(Delay)

公寓楼花延期入住的情况在多伦多经常发生。Tarion规定开发商可以最多对入住日期(Occupancy Day)延期两次,且每次不可超过120天,并需要在原定入住时间前90天书面通知买家。如果开发商不符合以上规定,买家可以通过Tarion进行索赔。延伸阅读:《犀牛手札199:楼花的“Rental Guarentee”(包租)是怎么回事?

④ 入住前验房(PDI)

通常入住前3个月,开发商会通知买家进行验房(Pre-delivery Inspection)。开发商安排的验房师会和买家一起进行验房,发现的问题将会分24小时、入住前、入住后几种不同的方式解决。

Step5 入住(Occupancy)

当买家收到钥匙入住之后,需要交付给开发商”入住费(Occupancy Fee)”,因为在入住(Occupancy)和过户(Closing)期间,房屋的产权仍属于开发商。通常买家需要等待3-6个月的时间过户。有些开发商会禁止业主在此近期出租公寓,有些则允许出租。不管是否禁止出租,大部分开发商都会禁止你做任何出租的广告宣传,这会大大增加出租的难度。这一点大家一定要留意。

① Tarion新房屋保险

在买家入住的一年起,遇到建筑材料或施工缺陷,新房因缺陷无法入住等问题均可上报Tarion申请索赔。买家在第一年有两次提交索赔申请的机会,一次是入住30天内(30-Day Form),另一次是入住第一年的最后30天内 (Year-End Form)。

② 房屋保险

与购买二手房一样,买家需要提前准备房屋保险(火灾、盗窃等),指定过户之日起保。

Step 6 过户(Closing)

这个阶段,买家最终成为了户主。在过户阶段买家除了需要支付剩余房款(全款或贷款)、土地转让费(Land Transfer Fee)和前文提到的政府开发费(Development Levy Charge)之外,还需要支付律师费用、水电气安装费用。如果是出租房,买家则需要补交HST折扣,之后可以凭借一年租房合同申请退税(申请退税细节可以参考下一节)。此阶段买家需提前联系好贷款并准备充足现金交付过户费用。

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三、购买楼花有什么风险?

楼花虽享有巨大的优点,但是也有不少风险。一般来说,有如下几种:

1)等待周期中的不稳定因素

不稳定因素包括个人因素和市场因素。 个人因素可以是个人资金、工作、移民等方面,而市场因素则包括房价下降、贷款收紧、利率增高等情况。犀牛建议您在购买之前,能够全盘考虑,做出适合自己情况的选择。

2)实物与图纸的偏差

一般来说,购买楼花买家可以参考的材料只有宣传册和户型图,遇到提供样板房的开发商已经非常幸运。而且买家很难考察日照、楼间距和装修效果,难免会出现想象与现实不同的情况。 这一点与上一点解决方案相似,那就是尽量购买口碑开发商的项目,并且花些时间研究现有资料,以避免落差过大的情况。如果可能的话,到现场考察并参考Google地图和Google Earth的结果。

3)烂尾楼风险

①楼花烂尾有几个因素:

  • 开发商资金链断裂
  • 开发商故意毁约,提价再卖
  • 政府审批出现问题。

②遇到烂尾楼如何处理?

若遇到烂尾楼的情况,买家最终可以收到首付全额退款,但其中浪费的时间和套牢的资金,对于买家是不可逆的影响。房市瞬息万变,房价永远是去年最便宜,买家需要对开发商做足功课并且咨询专业地产经纪,才能够有效规避烂尾楼。

四、楼花的税务问题

楼花作为一份购买远期物业的合同文件,牵扯的税务问题是比较多的。对税务感兴趣的朋友,欢迎看下面的延伸阅读。《犀牛手札428:在安省申请楼花退税(NRRP)的知识点(纠正2个常见的认知错误)》、《犀牛手札332:被多收15%,海外买家损失有多大?》、《犀牛手札375:在多伦多买房的“隐藏费用”》、《犀牛手札233:详谈安省买房的HST Rebate(退税)》、《犀牛手札452:一次性讲透投资型楼花HST退税Q&A》和《犀牛手札456:教你5分钟换回2万4(楼花自助退税教程)》)

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