海外买家税 (NRST)实施细则 (犀牛手札530)
2022年10月25日，加拿大安省政府对 海外买家税 (NRST) 进行了最新的修订。今天大家和犀牛一起来了解 Non-Resident Speculation Tax (NRST) 的最新变化，包括实施开始的日期、税率、适用范围、适用人群、豁免人群、需要缴纳的文件等等。
海外买家税 (NRST)实施的日期
自 2022 年 10 月 25 日起，在加拿大安大略省所有地区的民用购房均需缴纳海外买家税。
海外买家税 (NRST)的税率
目前加拿大安大略省的海外买家税(NRST)税率为 25%，适用于全省所有地区。
海外买家税 (NRST)的适用范围
NRST 适用于“指定物业”的转让和买卖，该物业应该包含至少一个且不超过六个单一物业。2022年3月，安省政府已经将 NRST 从 15% 提高到 20%，这一次再次提到到25%，成为加拿大为阻止外国房地产市场投机而存在的最高省税。
海外买家税 (NRST)适用人群
NRST 将继续适用于非加拿大公民/加拿大永久居民，或外国公司/应税受托人(taxable trustees)。 注意：如果任何受让人是外国实体或应税受托人，则需要付 NRST，无论他们的所有权份额如何。例如，如果住宅物业转让给四名受让人，其中只有一名是外国买家，则 NRST 将适用于该物业价值的 100%。
海外买家税 (NRST)豁免人群
根据最新的政策，下面四类人将继续免于 NRST：自住情况下安大略省移民提名计划中的申请者、难民、加拿大永久居民，以及上述人士及加拿大公民的配偶。（注：工签和学签持有人在完成一年全职工作或连续两年全日制入学后，不再有资格享受退税计划，除非在购买之日起四年内成为永久居民。）
2022 年 10 月 25 日之前购买的房产如何计算？
如果在 2022 年 10 月 24 日或之前签订了房产买卖协议，可以豁免新税率 (25%)。当然根据购买的时间，买家可能仍然要支付 20% 的税率（如果协议是在 2022 年 3 月 30 日或之后签订的）或 15% 的税率（如果协议是在 2022 年 3 月 30 日之前签订的）。同样，如果土地位于大金马蹄区（在法案中定义）之外并且该协议是在 2022 年 3 月 30 日之前签订的，则无需支付 NRST。
包含至少一个且不超过六个单一物业是什么意思？
新规所说的包含至少一个且不超过六个单一物业包括独立屋（detached homes）、半独立屋（semi-detached）、三联式（triplexes）、复式（duplexes）、联排别墅（townhouses）和公寓单位（condos）。
物业是自住还是出租对海外买家税有影响吗？
不管物业是自住还是出租都不影响海外买家税的实施，只要它是为家庭住宅而设计的，就仍然应纳税。NRST不适用于其他类型的土地，例如包含六个以上单元的多住宅出租公寓楼、农业用地、商业用地或工业用地。
海外买家税和土地转让税有关系吗？会有减免吗？
虽然 NRST 由《土地转让税法》征收并通过相同的机制进行管理，但 NRST（如果适用）是需要在正常土地转让税之外支付的额外税款。
缴纳海外买家税需要交什么文件？
在注册海外买家税之后，海外买家还需要提交下面8种文件：
- 1）Cheque for the additional NRST (certified, if not drawn on the solicitor’s trust account), made payable to the “Minister of Finance”
- 2）Copy of the Agreement of Purchase and Sale, and any assignments, with all schedules attached
- 3）Copy of the Statement of Adjustments (if applicable)
- 4）If the value of the consideration is based on the fair market value of the land, any appraisals or documentation that is evidence of the fair market value of the land
- 5）Any additional documents as may be required to determine the value of the consideration
- 6）Authorizing or Cancelling a Representative form(s), completed by each transferee (if applicable)
- 7）Proof of payment of LTT and NRST (such as a Teraview docket summary)
- 8）Completed Land Transfer Tax Affidavit, with a statement specifying that the conveyance is subject to the 25 per cent NRST rate
海外买家税 文件的提交地址
Ministry of FinanceCompliance BranchLand Taxes SectionThird Floor, 33 King Street WestPO Box 625Oshawa ON L1H 8H9
申请退回 海外买家税 必须要满足的条件
在加拿大安省申请退回海外买家税，需同时满足以下4个条件：
- （1）自买房或过户（final closing date）之日起，四年内获得加拿大永久居留权（如果产权登记在夫妻名下，只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税）；
- 为什么要分买房和过户两种情况呢？这个对楼花购买者特别重要：假设你在2020年买了个楼花，而这个楼花在4年之后，也就是2024年拿到了钥匙，而过户则发生在2025年，那么你需要在哪一年之前拿到身份就能申请退税呢？是2024年？还是2028年？甚至是2029年？答案是2029年！
- （2）房子产权属于申请人自己或者夫妻双方；
- （3）申请者在房子购买后60天之内搬入，并自住至提起申请之日或者退税条件满足之日。
- 这一点里，有好几个需要注意的地方：首先，在买好房子之后的60天之内一定要搬到屋里去住才行，不能空置，也不能租给别人；其次，申请者要一直住到提交申请或者拿到退税之日。
- （4）一定要保证在拿到加拿大身份之日起90天把内申请材料交到有关部门。如果申请太晚了，也是不能拿到退税的！
申请必须自获得加拿大永久居留权之日起90天内提出（登陆之日，比如由移民官签署并注明日期的PR身份确认文件，或者收到来之IRCC的信函告知永久居民身份申请已经完成）。请注意：获得加拿大永久居留权的时间并非是您收到枫叶卡的时间，以下两份文件都可以证明您已经获得加拿大永久居留权：
- · a Confirmation of Permanent Residence document, signed and dated by an immigration officer, or
- · a letter from IRCC advising that the application for permanent resident status is complete, that the individual is a permanent resident of Canada.
本文初写于2022年10月28日，后有更新，文章为犀牛原创，转载请务必保留作者及原文链接。文章已经尽作者的最大可能保持准确，但是文章仅仅为分享目的，不能作为法律依据，准确的信息请咨询律师或者相关政府部门。安省政府网站地址
我是在多伦多用“工匠精神”做地产的犀牛。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
