换经纪 佣金怎么算？(犀牛手札467)
买房的时候总会遇到不满意的经纪，卖房呢，有的时候即使市场很好但是房子还是卖不出去。这种时候，很多房主就会考虑 换经纪 ：是不是应该换一个更熟悉这个区域的经纪？是不是应该换一个更擅长卖房的经纪？是不是应该找一个有好多买家资源的经纪？就算没别的原因，毕竟还有那句话-“换手如换刀”嘛！
今天犀牛来和你聊聊，在加拿大/安省/多伦多，如果房主在卖房的过程中 换经纪 ，佣金怎么算？如果买家是前一个经纪负责的时候来的，在后面经纪的操作下卖出的，房主是否需要准备两份佣金，一份给前经纪，一份给现在的经纪呢？
换经纪 佣金如何分配？
要确定如何配前后两个经纪的佣金，要先看你的卖房合同是怎么签的。在你的listing agreement中，会有一个 Holdover 条款：
The Seller further agrees to pay such commission as calculated above if an agreement to purchase is agreed to or accepted by the Seller or anyone on the Seller’s behalf within ……………………….. days after the expiration of the Listing Period (Holdover Period), so long as such agreement is with anyone who was introduced to the Property from any source whatsoever during the Listing Period or shown the Property during the Listing Period.
这一段的大致意思是：当你的经纪在代理你房子时，如果有感兴趣的买家，那么即使你后来和她解约了，在解约后的一段时间内（大多为90天），你仍然要付给原来经纪佣金。
这可怎么办？难道换个经纪就可能要多付一份佣金？太不公平了吧？
Holdover条款如何解释
在安省房屋买卖的标准合同中，无论是买方代理协议（Buyer Representation Agreement）还是卖方代理协议（Listing Agreement），都约定了一个Holdover条款，阐明双方的权利和义务。
在买方代理协议中，以下情况下，买方需要向买方经纪支付佣金：
- 买方在holdover期间购买了房产。
- 该房产的类型（Property Type）和地理位置（Geographic Location）符合买方代理协议规定。
- 该房产是在代理期间被首次展示或者被介绍给买方的，无论介绍人和展示人是谁。（any real property shown or introduced to the Buyer from any source whatsoever during the term of this Agreement）。关键点不是买房经纪有没有直接参与，而是买方第一次被展示或者被介绍到该房产的时间是不是在代理期间。例如你在买房期间去参加一个聚会，新认识了一个朋友，这个朋友跟你介绍说他在卖房，房子完全符合你的要求。在这种情况下，即使是你自己找来的卖家，按照合同的约定也是需要支付佣金的。
- 这里的“买方”包括自己、配偶、继承人、受让人（assigns）等等。以家人或朋友的名义购买，在closing前转回到自己名下的，视为自己购买。
- 如果在holdover期间和新的买房经纪签署了代理协议，则在支付给新地产经纪的佣金范围内，可以免责。例如原来的代理协议约定2.5%的佣金，新代理协议约定了1.5%的佣金，则只需要向原买房经纪支付差价，即1%的佣金。
在卖方代理协议中，以下情况下，卖方需要向 原经纪 支付佣金：
- 卖方在holdover期间将房产卖出。
- 该房产是在代理期间被首次展示或者被介绍给买方的，无论介绍人和展示人是谁。（any real property shown or introduced to the Buyer from any source whatsoever during the term of this Agreement）。同样，关键点不是卖房经纪有没有直接参与，而是买方第一次被展示或者被介绍到该房产的时间是不是在代理期间。例如卖方在卖方期间发了一个微信朋友圈：“回国急售自住房产“，一个朋友看到了，觉得房子和价格都不错，决定买了。这个时候的卖房佣金还是要照付的。
- 如果在holdover期间和新的卖房经纪签署了代理协议，则在支付给新地产经纪的佣金范围内，可以免责。例如原来约定的卖房佣金是5%，新代理协议约定了4.5%，则只需要向原卖房经纪支付差价，即0.5%的佣金。
还有些情况
有的时候还会有这种情况：在Listing Agreement有效期内，经纪带买家去看房，买卖双方都有意签约，但为了甩掉经纪，客人故意等到经纪合约到期之后再直接联系签定买卖合同。这样做法律上买卖经纪都有权收取佣金。如果想私下卖房要先与经纪说清楚，才能避免法律纠纷。在买方代理关系中，Holdover也是同样适用。比如经纪帮人买房子时签定了BUYER AGENCY AGREEMENT，合同三个月，HOLDOVER 60天。三个月里没有买到合适的房子，但合同到期后，买主又觉得以前看到的一个房子不错，现在还在市场上出售，决定买下来，因为仍在HOLDOVER期间，所以他仍然要按合同仍然要向地产经纪付佣金。
无论是买方代理协议（Buyer Representation Agreement）还是卖方代理协议（Listing Agreement），都约定了一个Holdover Period（延长约束期），就是在代理协议约定的代理期到期以后，还有延长出来的一段时间，买方或卖方需要向地产经纪支付佣金。例如1月1日签订的代理合同，为期6个月，到6月30日到期。Holdover时间为90天，则从7月1日到9月28日的90天内，如果买方买到了房子，或者卖方卖掉了房子，虽然代理期限已于6月30日截止，地产经纪已经停止工作，买方/卖方仍然有可能需要按照代理协议支付佣金。
换经纪 要注意 Holdover 条款应用案例
下面咱们看个案例（来源 ， Canlii.org: Sutton Group v. Kim, 2014 ONSC 891） 原告是一家地产公司，被告是卖家金先生。
双方在2012年3月签署了地产经纪合约，规定佣金为售价的5%， 并附加90天的“holdover period”. 合同在2012年10月30日截止。
2012年10月，买家蓝姆夫妇从kijiji上看到了金先生私自售房的广告，并到金先生家看房。这并不是蓝姆夫妇第一次光临金先生的房子。早在2011年，金先生就曾挂牌出售，当时蓝姆一家路过房产看到售房告示，就已经进屋转了一圈，有所了解。 虽然蓝姆夫妇声称，买家看房完全是和金先生的私下往来，并未涉及到地产经纪。但经纪的书面证词和双方的邮件往来却证明，地产经纪带着蓝姆一家看了金先生的房产，并为之解释房屋的状况和售价等问题。
在11月1日，也就是经纪合同刚刚过期后的第二天，金先生将房产私售给蓝姆夫妇。随后，金先生写邮件给经纪说：感谢你花的时间和精力，但这个房子是我自己卖出去的。抱歉没有佣金，我只能给你2000元作为酬劳。
法官判决： 根据合同中的条款，在经纪挂牌出售期间无论买家是被“介绍”给该房产(introduced to)，还是由经纪带着看房 (shown)，都会触发“holdover”条款的生效。在本案中，”介绍“发生在2011年，但“经纪带买家看房”确实发生在经纪挂牌出售期间。房子成交时，listing period刚刚结束，holdover条款生效。金先生需要付给经纪5%的佣金外交利息，同时，还要承担原告方经纪公司的部分律师费$8,750.2。
换经纪 合同过期了还要给原经纪佣金？
哇，合同过期了，卖家都要给经纪佣金，这要是换经纪，还不得给两份佣金？
不要担心，上面这个条款是专门给上面这种情况准备的，简单的说就是：买家看过房后，买卖双方都有意签约，但为了甩掉经纪，卖家故意等到经纪合约到期之后再直接联系买家签定合同。 这时候 Holdover条款（就是上面这段英文）才会起作用，在其他情况下是用不到的。
对于 更换经纪 ，上面的解释合同条款最后那一段说得很明白，如果不是专门为了减少佣金而换经纪的话，屋主是没有重复付佣金的风险的！
为了方便喜欢视频的朋友，犀牛特地录制了视频，欢迎大家前往YouTube和西瓜视频观看。本文写于2020年10月31日，后有补充，最后一次更新在2023年12月29日。文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
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延伸阅读：加拿大 房产代理 制度和地产经纪职责（犀牛手札255）
