犀牛手札471：以富豪山庄某房为例谈买房兵法
你好，我是犀牛。上一期节目咱们聊了卖房的兵法，《犀牛手札471》来看看怎么根据自己和别人的情况、以及大环境来制定一个合适的销售策略。
今天这期节目，咱们一起来说说买房，看看如何确定房子的价值，如何用一个更好的价格、更好的条件，买到你想要的Dream House。
关于如何判断一个房子的市场价值，作为一个地产经纪，一般咱们都知道怎么做。如果你是一个普通的买家，你找一个合格的电影经纪，应该也能帮你做到。具体的测算的方法，咱们就不在这儿说了，因为这是一个最基本的知识。
今天这期节目，我主要是来跟最终的买家来讲讲我是怎么做的，涉及的知识其实并不是特别的深，所以如果你觉得我说的没什么用，就把它当成一个从不同的角度来验证一下自己的这个方法有什么不一样的。如果你觉得能稍微有一点，那我这期节目就算做的成功了。
确定一个房子的价值，大多数咱们都能测算出来，尤其是在打多伦多，因为多伦多现在房子多。一般来说我们用比较法就很容易得出来一个房子的大概的区间，但是作为买家来说，一个房子价值，其实跟你最终买到的价格并不是一样的。也就是说，有可能这个房子值很多钱，但是你可以用比较便宜的价格买下来。也有可能这个房子，你算出来这个不值什么钱，但是最终你买的价格，要高于这个市场的价值。
像后边这种情况，咱们以前抢offer的时候都是这样。大部分经纪都会有这种感觉：这个房子算出来根本不值这么多钱，但是最终抢Offer的价格，要大大的高于市场的价值。
现在这种情况，正好反过来：咱们很多房子都是叫价比较高，但是最终这个房子的价格会比他期待的要少很多。
今天我要以一个富豪山庄的房子来为例来讲：咱们看图
这是一个院子66×164尺，有4+1卧、5个卫生间，车库是4个，叫价280万，最开始上市的时间是9月3号，到现在已经有85天了。那么这个房子到底值不值这么多钱呢？
第一步，咱们就是确定房子的价值。基本上咱们可以比较法，找一些类似的房子，比如说这个是4+1，咱们要找也是4+1的或者说4个卧室、5个卧室的，然后按照院子的大小差不多的比较。因为在一个地区这房子差不多的话，价格最终也应该是差不多。
下面就是这一期我主要是想跟大家说的：咱们在确定了这个房子的价值，之后我们应该用什么价格来买呢？我们是就按照这个价值来买吗？还是说我们要多出一些？少出一些？怎么来定价？
我一般拿到一个房子之后，会先看看这房子的基本状况，然后确定出来价值，再考虑用什么价格来买。这时候一般我也会考虑三种情况，一个是房子本身的情况，第二个就是它竞争对手的情况，第三个就是整个外部形势是在向上走还是向下走。在知道了这三件事之后，我们就比较好制定下offer的策略了。
咱们就以这个房子举例，咱们看到从18年一直到现在，整个富豪山庄这个叫价是差不多的，在18年年初是稍微高一些，平均300万，然后中间稍微有一些跌落，有240万260万，到了2020年的年初，突然有一个跳高，但是在后来又基本下来了，到现在基本还是250、260万。
咱们再看成交的价格，从成交价格来看，也是18年初是最高的，曾经卖出了370万，然后基本上越往后，价格基本就越来越低，但是从18年之后，就基本维持在250~260万的样子。
咱们结合叫价和成交价基本就可以知道富饶山庄现在的房子，基本上跟一年前两年前其实价格区别都不是特别的大，那么这时候我们就不能用多伦多的平均的房子涨幅来定价，因为我们知道现在多伦多的房子涨势还是不错的，可能涨个一年涨百分之十，还是有的但是放在富豪山庄里面，我们就不能这么看了，所以这个房子最终的叫价应该还是跟一年前两，甚至两年前差不多。
看完大趋势，咱们把类似的房子找出来。看下面这张彩色的图：
咱们看到有的房子上下是曾经有三次的、4次的、两次的都有。整个的这种房子不管有没有卖出去，一般在世的天数都是挺多的，有好几个月都是比较正常的。也就是说，目前这些竞争对手的销售形势并不是特别好，所以如果要给想要的房子下offer，我们会有比较多的余地。
然后下一步，咱们就开始具体的准备 Offer。Offer主要是两方面，一个是价格一个是条件。咱们主要说价格。
咱们看原来这个房子的情况，发现从9月挂牌之后，就一直没有动，然后这个房子最终到年底就会到期了。也就是说，到现在马上到12月的月初。如果没有什么动态的话，可能这房子就这样了。另外，咱们从这个房子的现状来看，挂牌经纪应该是一个不是很喜欢做各种促销，或者说做各种不同的销售手段来销房子的经纪。
这时候，我们用的方法就会跟那种比较aggressive经纪的做法不太一样。这时候再往下谈，咱们就要真正的去下offer，或者说给经纪地打电话问问他什么情况了。
这些节目就先到这了，如果我有机会去代理这个房子，那么我会跟你再来分享后续的结果。
我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产，如果你觉得不错，欢迎给我多多鼓励，咱们下期再见。
为了方便喜欢视频的朋友，犀牛特地录制了一个视频，欢迎大家前往YouTube和西瓜视频观看。本文完成于2020年11月29日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
