Visit 一定要做两次（犀牛手札385）
在多伦多购买现房，一般要经过看房、下offer、谈判、验房、贷款、合同成立、交房这么几个步骤。在合同成立之后、交房之前，有一个步骤-“Re-Visit“，不容忽视。这一期文章，犀牛来和大家聊聊二手房的两次 Visit 都做什么，以及为什么要做两次。
为什么在合同确立后还要再 Visit 看房？
在多伦多，几乎是不可能出现今天下合同，明天交房的情况的。大部分交房时间都在合同确立之后的2-3个月。如果看过犀牛以前的文章，想必你一定知道，在多伦多购买的现房都是带电器的。即房价中除了包税之外，还包括家用电器，即厨房里面的冰箱、炉头、洗碗机、和洗衣房的洗衣机、烘干机。而在这2、3个月之间，这些电器都有损坏的可能，再加上可能卖家有一些需要在交房前修复的问题。在合同确立之后，再安排两次看房是非常必要的。
两次 Visit 的安排
第一次：安排在合同成立之后，交房之前的任意时间。
需要看：
1）验屋后提出的问题是否已经解决；
2）量尺寸。
第二次：安排在卖家搬走之后，临近交房的时候。
需要看：
1）电器、门窗、马桶、水龙头、排风扇、车库门等等是否能够正常工作；
2）不应该留在屋内的杂物是否清空；
3）答应留下来的东西是否留下
Visit 的时候发现了新的问题怎么处理？
问大家一个问题：在上面的两次看房的时候，如果发现了一些在验屋的时候没发现的问题，怎么办？
要回答这个问题，需要和大家普及两个概念：Patent Defect 和 Latent Defect。
其中，Patent Defect指明显的缺陷，即清晰可见或以通常的注意和谨慎即可发现的缺陷；Latent Defect 则指重大隐藏性缺陷，即使验屋师也无法在验屋过程中发现，主要靠屋主如实披露。
通常来讲，验屋师发现不了的问题，都可以叫 latent defect，比如曾经房顶、地库曾经漏过水，房子曾经被水淹过，排水管破裂过，都是。
而因为你不小心没有看到的一些明显的问题，都属于明显的缺陷，即 Patent Defect，卖家是没有义务和您披露的。像刚才说的地面划痕、墙面污损等等，都是。
课后练习
再问你一个问题：如果有些问题是因为卖家的遮掩的没有看到的。比如说staging画背后的大洞，刻意铺设的地毯下面破损的地板，算是 patent 还是 latent 缺陷呢？需不需要卖家负责？
欢迎你把自己的答案写在下面，和大家一起交流。
本文原写于2019年5月5日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
